رفتن به صفحه ی محتوا

آرشیو دسته بندی ها:قوانین شهرداری

مراحل اخذ پروانه ساختمان

مراحل اخذ پروانه ساختمان

کد مطلب : ۹۸۰۱۲۲۰۱

۳۸ مرحله ای که سازنده مسکن باید طی کند تا به پروانه ساختمانی برسد.

البته اگر شما ملک هستید و ملک خود را مشارکت کردید، نیاز نیست این مراحل را انجام دهید و سازنده موظف است تمامی این مراحل را جهت صدور پروانه ساختمان انجام دهد. البته برخی از اقدامات را دفتر خدمات الکترونیک شهرداری با دریافت کارمزد انجام می دهد.

۳۸ مرحله به صورت ذیل می باشد :

 

۱- اخذ مدارک از درخواست کننده اعم از مالک یا سازنده یا وکیل قانونی آنها توسط دفتر خدمات الکترونیک شهرداری

۲- تهیه پیش نویس استعلام ها

۳- ارسال به شهرداری منطقه

۴- تحویل نامه استعلام ها به درخواست کننده

۵- ثبت درخواست

۶- تایید کوروکی موقعیت ملک ( سایت پلان )

۷- تایید جانمایی ( ممیزی شهرداری منطقه )

۸- بررسی وضعیت ملک از منظر (( نوسازی ))

۹- صدور فیش نوسازی

۱۰- پرداخت فیش نوسازی، پسماند و کسبو پیشه

۱۱- تایید درخواست ( تشکیل پرونده )

۱۲- ارجاع پرونده ملک برای بازدید

۱۳- بازدید میدانی توسط کارشناس دفتر

۱۴- تایید بازدید

۱۵- بررسی ملک از بابت طرح تفصیلی

۱۶- بررسی ملک در کمیته معابر

۱۷- بررسی فضای سبز و اعلام نظر پس از یک هفته

۱۸- تایید استعلام مربوط به فضای سبز

۱۹- تایید دستور نقشه ( رئیس صدور پروانه در منطقه )

۲۰- چاپ دستور نقشه ( توسط دفتر )

۲۱- تایید پرونده در شورای معماری مناطق با امضای اعضای شورا

۲۲- تایید در شورا با امضای معاون شهرداری منطقه

۲۳- تایید در شورا با امضای شهرداری منطقه

۲۴- صدور فیش تامین اجتماعی

۲۵- مراجعه درخواست کننده به شعب تامین اجتماعی

۲۶- ارسال پرونده به آتشنشانی برای بررسی ضوابط ایمنی

۲۷- بررسی پرونده در کمیته بنا

۲۸- صدور فیش برای انواع عوارض ساختمانی

۲۹- تهیه پیش نویس پروانه

۳۰- کنترل و تایید نقشه ساخت

۳۱- هدایت مالک به دفاتر اسناد رسمی برای یکسری تعهدنامه و اقرارنامه

۳۲- تاییدیه رئیس طرح تفصیلی در منطقه

۳۳- تاییدیه رئیس صدور پروانه در منطقه

۳۴- تایید معاون شهردار منطقه

۳۵- تایید شهردار منطقه

۳۶- چاپ پروانه ساختمانی

۳۷- تحویل پروانه به پست

۳۸- دریافت پروانه توسط درخواست کننده در دفترخانه

مراحل اخذ پروانه ساختمان

منبع : دنیای اقتصاد

مراحل اخذ پروانه ساختمان کد مطلب : ۹۸۰۱۲۲۰۱ ۳۸ مرحله ای که سازنده مسکن باید طی کند تا به پروانه ساختمانی برسد. البته اگر شما ملک هستید و ملک خود را مشارکت کردید، نیاز نیست این مراحل را انجام دهید و سازنده موظف است تمامی این مراحل را جهت صدور پروانه ساختمان انجام دهد. البته برخی از اقدامات را دفتر خدمات الکترونیک شهرداری با دریافت کارمزد انجام می دهد. ۳۸ مرحله به صورت ذیل می باشد :   1- اخذ مدارک از درخواست کننده اعم از مالک یا سازنده یا وکیل قانونی آنها توسط دفتر خدمات الکترونیک شهرداری ۲- تهیه…

امتیاز کاربران: اولین نفر باشید!
ادامه مطلب

طبقه پنجم برای زمین های کوچک

طبقه پنجم برای زمین های کوچک

مشاوره قبل از مشارکت در ساخت

فرصتی استثنائی و شاید غیر قابل تکرار برای مالکین، املاک زیر ۲۵۰ متر که تا به حال مجوز ساخت چهار طبقه برای ملک آنها صادر می شد.

فقط تا اوایل اسفند ماه وقت دارید

جهت مشارکت در ساخت زمین های زیر ۲۵۰ متر در منطقه ۵ تهران

آخرین فرصت

قابل توجه مالکین املاک مستغلات و کلنگی و زمین های کوچک زیر ۲۵۰ متر.

طبق طرح تفصیلی شهرداری تهران به برخی از زمین ها یا املاک کلنگی مجوز ساخت حداکثر ۴ طبقه مسکونی ، یک پیلوت و زیر زمین داده خواهد شد.

اما در برخی از سال ها شهرداری تهران در دوره زمانی بهمن ماه تا اوایل اسفند ماه مجوز یک طبقه مازاد به این املاک اختصاص داده است.

حال در بهمن ماه سال ۹۷ تا هفتم اسفند ماه سال ۹۷ مالکین این املاک می توانند جهت اخذ طبقه پنجم ثبت نام نمایند .

لازم بذکر است بعد از ۲ سال عدم اجرای این طرح، امسال اجرا شده است و با توجه به طرح دریافت عوارض زوج و فرد ، تونل ها ، پل ها در سال ۹۸ ممکن است در سال های آینده دیگر این طرح اجرا نشود.

جهت اطلاعات در رابطه با قیمت املاک به سایت املاک آی شهر مراجعه فرمایید.

شرایط دریافت طبقه پنجم به صورت زیر می باشد:

۱- حداقل ۶۰ درصد از ساختمان های کوچه شما می بایست ۵ طبقه باشد.

۲- پارکینگ به اندازه کافی تامین نمایید.

۳- بر ملک می بایست حداقل ۱۰ متر باشد. مگر در برخی از املاک که قابلیت پارک خودرو به اندازه کافی داشته باشد.

و مواردی دیگر…

طبقه پنجم برای زمین های کوچک

جهت معرفی سازنده با شماره ۰۹۱۲۲۱۷۰۸۲۳ یا با شماره ۰۹۳۵۱۰۳۹۹۰۶ تماس حاصل فرمایید.

سایت های صنعت ساختمان آی شهر و املاک آی شهر مکمل سایت مشارکت در ساخت آی شهر می باشد .

اولین سایت تخصصی مشارکت در ساخت در ایران.

نمونه کارهای سازندگان ما را در سایت مشاهده نمایید.

 

طبقه پنجم برای زمین های کوچک مشاوره قبل از مشارکت در ساخت فرصتی استثنائی و شاید غیر قابل تکرار برای مالکین، املاک زیر ۲۵۰ متر که تا به حال مجوز ساخت چهار طبقه برای ملک آنها صادر می شد. فقط تا اوایل اسفند ماه وقت دارید جهت مشارکت در ساخت زمین های زیر ۲۵۰ متر در منطقه ۵ تهران آخرین فرصت قابل توجه مالکین املاک مستغلات و کلنگی و زمین های کوچک زیر ۲۵۰ متر. طبق طرح تفصیلی شهرداری تهران به برخی از زمین ها یا املاک کلنگی مجوز ساخت حداکثر ۴ طبقه مسکونی ، یک پیلوت و زیر زمین…

امتیاز کاربران: اولین نفر باشید!
ادامه مطلب

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز)

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

“پهنه حفاظت” (سبز و باز)، قسمت هایی از شهر به وسعت ۱۰۷ کیلومترمربع متشکل از عرصه های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه های حفاظت ویژه در محدوده شهر است که با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت محیط و سیمای شهری تهران، حفاظت و تجهیز شده و ساخت و ساز در آنها طبق قوانین و مقررات مربوطه بسیار محدود و یا ممنوع بوده و عمدتاً برای توسعه گردشگری و تفرج و ایجاد سرزندگی در محیط شهری به کار می رود.

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

پهنه چهارم در تهران ‌”حفاظت‌سبز” نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.قسمت ‌”حفاظت‌سبز” نیز زمینهای باز عمومی و خصوصی و همچنین پارکهای جنگلی و زمینهای مزروعی را در بر می‌گیرد که با توجه به اهمیت این پهنه برای پایتخت، مجوز ساخت ‌و ساز فقط برای کاربریهای گردشگری و تفرج و همچنین خدمات آموزشی و درمانی و فرهنگی و همچنین برای مدیریت بحران و استقرارهای موقت صادر می‌شود. در پهنه حفاظت سبز حداکثر اجازه احداث ۲طبقه بنا داده می‌شود.به هر حال پس از تاخیرهای بسیار و گلایه کارشناسان شهری در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز در شهر تهران پایتخت پس از ۴۰ سال صاحب نقشه ای می شود که براساس آن شهروندان می توانند از آینده محل سکونت خود آگاه شوند . نقشه ای که می تواند از شهر فروشی جلوگیری کند. هرچند بسیاری از منتقدان معتقدند تاخیر در ابلاغ طرح تفصیلی و صدور پروانه ساختهای بی شمار در یک سال اخیر از تاثیر گذاری آن کاسته است.

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

نحوه استفاده از اراضی در “پهنه حفاظت سبز و باز” (G)

پهنه حفاظت (سبز و باز)، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که عرصه‌های سـبز و بـاز عمـومی و خصوصـی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌های حفاظت ویژه را در برمی‌گیرد. بـا توجـه بـه نقـش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت محیط و سیمای شهری تهران، ساخت‌وساز در آن‌ها، محـدود بـوده و عمـدتاً بـرای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی، درمانی و بهداشتی، فرهنگی و …، مدیریت بحـران و اسـتقرارهای موقت مجاز هست. این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی، در محیط شهری، مانع گسترش فیزیکی شهر تهران شـده و بهره‌برداری مناسب و حفاظت فعال و تجهیز شده را برای این پهنه به وجود می‌آورد.
این پهنه کلان شامل؛ سه پهنه اصلی با کدهای یک‌رقمی G1 ، G2، G3 است، که در۵ پهنـه بـا کـد دورقمی شامل؛ پارک‌های شهری (G11) پارک‌های جنگلی (G12)باغات و اراضی مزروعی(G21) رود-دره(G31) و پهنه‌های سبز و باز ویژه(G32) دسته‌بندی‌شده و جمعاً نیز ١٢زیر پهنه با کد سه‌رقمی را تشکیل داده که بـه شـرح جدول شماره (۴) طبقه‌بندی‌شده‌اند. مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های حفاظت، به‌قرار زیر است:
۱-۵: در تمامی زیر پهنه‌های دوازدهگانِ پهنه کلان حفاظت )سبز و باز(، به‌غیراز زیر پهنه‌های باغات و اراضی مزروعی
(G21) که مشمول مفاد بند ١۴این سند است، هرگونه ساخت‌وساز، با حداقل بنا و سطح اشغال، و صـرفاً در قالب طرح‌های ویژه مصوب، مجاز است.
تبصره ۱: ساخت‌وساز در این پهنه‌ها محدود بوده و در زیر پهنه‌های (G32) احداث ساختمان‌های مسکونی مطلقاً ممنوع است.
تبصره ٢: هرگونه تغییر کاربری کلیه قطعات تثبیت‌شده موجود و مصوب (به‌ویژه فضـای سـبز)، در پهنـه حفاظـت سـبز و بـاز
) ،(Gممنوع است.
۲-۵: کلیه اراضی زیر پهنه‌های Gمشمول قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز مصوب سال ١٣۵٩و اصلاحیه‌های بعدی
آن بوده و هرگونه ساخت‌وساز در فضاهای سبز خصوصی (زیر پهنه‌های G2) بر اساس دسـتورالعمل مـاده ١۴ قانون زمین شهری است.
۳-۵: هرگونه ساخت‌وساز مسکونی، اداری، صنعتی، نظامی و غیره، در محدوده پارک‌های جنگلـی (G12) ممنـوع بوده و کاربری‌های مجاز، محدود به فعالیت‌های مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفـرج، گردشـگری و ورزشـی، بر اساس طرح‌های توجیهی مصوب است.
تبصره ۱: ساماندهی و تجهیز پارک‌های جنگلی به‌صورت یکپارچه تحت نظر شهرداری تهـران، به‌منظور تـأمین ایمنی‌های
اکولوژیک، انسانی (آتش‌سوزی، تخریب و قطع اشجار) و اجتماعی، الزامی است.

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

تبصره ٢: هرگونه واگذاری دائمی عرصه و اعیان پارک‌های جنگلـی توسـط شـهرداری تهـران، و سـایر دستگاه‌های ذی‌ربط بـه

اشخاص حقیقی و حقوقی، ممنوع بوده و واگذاری محدوده‌هایی از پارک برای تجهیز و استقرار کاربری‌های مجـاز،
طبق ضوابط و مقررات قانونی بهره‌برداری از پارک‌های جنگلی و به‌صورت اجاره با مدت معین، مجاز است.
۴-۵: با تأکید بر ممنوعیت هرگونه تفکیک و ساخت‌وساز مسکونی در زیر پهنه‌های فضای سبز عمومی (G1) ساخت‌وساز مجاز طبق جدول با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً با تهیه طرح‌های ویژه، پس از تصویب در کمیسیون
ماده ۵ مجاز است.
تبصره : هرگونه تفکیک در زیر پهنه‌های G1و G321 ،G311و G323ممنوع بوده و فقط در چارچوب طرح‌های تـوجیهی
مربوطه و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج مجاز است.
۵-۵: هرگونه ساخت‌وساز در پهنه حفاظت رود- دره‌ها(G31)، شامل مسیر رودخانه و حریم مصوب قـانونی (حـریم
کیفی و…) آن، ممنوع و در سایر محدوده‌های ایـن پهنـه، بر اساس طرح‌های توجیـه زیست‌محیطی و هیدرولوژیک و طرح‌های منظر و طراحی شهری مصوب کمیسیون ماده ۵ مجاز است.
تبصره : شهرداری تهران مکلف است، ظرف مدت یک سال از ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران، طرح‌های منظر و طراحـی
شهری رود دره‌ها و ضوابط و مقررات ساخت‌وساز مربوطه را بر اساس مطالعـات زیست‌محیطی و هیـدرولوژیک و طرح‌های حفاظتی اسناد فرادست تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برساند.
۶-۵: در زیر پهنه حفاظت فرهنگی و تاریخی(G321) هرگونه ساخت‌وساز با مجوز و بر اساس ضوابط سازمان میراث
فرهنگی، مجاز است.
تبصره : شهرداری تهران موظف است با همکاری سازمان میـراث فرهنگـی، صنایع‌دستی و گردشـگری ، ظـرف مـدت یک سال از
ابلاغ طرح تفصیلی، نسبت به تدوین ضوابط پهنه ،G321و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، اقدام نماید.
۷-۵: در زیر پهنه حریم بزرگراه‌های ویژه G322هرگونه ساخت‌وساز، ممنوع است و تمامی عرصه‌های این زیر پهنه، می‌باید صرفاً به ایجاد فضای سبز اختصاص یابد. احداث جایگاه سوخت و ایستگاه‌های مترو بر اساس طرح‌های ویژه مصوب و طبق ضوابط مربوطه، بلااشکال است.
۸-۵: هرگونه ساخت‌وساز در زیر پهنه حفاظت ویژه، محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شـهر (G323)، صـرفاً
بر اساس مصوبه کمیسیون ماده (۵)، شهر تهران بند یک صورت‌جلسه شماره ۵٠٠کمیسیون مـاده پـنج شـهر تهران، مجاز است.
تبصره ۱: ساخت‌وسازها در زیر پهنه ،G323برای سکونت مجاز نبوده و صرفاً مختص برای فعالیت‌های مجاز به استقرار، در این پهنه است.

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

تبصره ۲: شهرداری تهـران مکلـف اسـت، ظـرف مـدت سـه مـاه پـس از ابـلاغ طـرح تفصـیلی شـهر تهـران نسـبت بـه اجـرای

دستورالعمل تهیه طرح‌های ویژه بـرای پهنـه ،G323 بـا توجـه به‌اندازه زمـین و موقعیـت آن و همچنـین تهیـه طـرح ساماندهی محدوده‌های اراضی ،G323 پس‌ازآن، جهت تصویب در مراجع ذی‌­ربط اقدام نماید.
۹-۵: شهرداری تهران مجاز است، در کلیه زیر پهنه‌های G1و G3 نسبت به تملک املاک برای ایجاد فضای سبز و تأمین
سرانه‌های خدمات شهری اقدام نماید. در کلیه زیر پهنه‌های G2 نیز شهرداری تهران می‌تواند در صورت توافق بـا
مالکین، نسبت به خرید املاک به‌منظور ایجاد و تأمین فضای سبز و سرانه‌های خدمات شهری، اقدام نماید.
۱۰-۵: حداقل قطعه حاصل از تفکیک و افراز در زیر پهنه‌های G2 معادل٢٠٠٠ مترمربع اسـت. ساخت‌وساز در ایـن زیر پهنه‌ها، با رعایت ضوابط و مقررات ماده ١۴ قانون زمین شهری، مجاز است.
تبصره : در زیر پهنه‌های G2 برای رفع مغایرت حداقل ساخت‌وساز در طرح جامع تهران، با حداکثر سـطح اشـغال، در قطعـات
کمتر از ٧٠٠مترمربع، احداث ٣۵مترمربع سرپناه، در یک طبقه، برای زندگی، مجاز است.
۱۱-۵: صدور پروانه ساختمانی برای کلیه ساخت‌وسازهای مجاز در پهنه G به‌ویژه در پارک‌ها، حتـی بـرای امـاکن
متعلق به شهرداری الزامی است.
۱۲-۵: حفاظت و تثبیت کلیه پارک‌های شهری و فضاهای سبز (رفوژها، لچکیها، درختـان حاشـیه خیابـان و هـا ،…) موجود، به‌عنوان خدمات پشتیبان (فضای سبز) در کلیه پهنه‌ها، الزامی است.
تبصره۱: تأمین دسترسی سواره مناسب و ایجاد پارکینگ‌های عمومی برای پارک‌های جدیـدالاحـداث، بـا مقیـاس عملکـرد
شهری، متناسب با حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامی است. ضوابط و مقررات احداث پارکینگ برای پارک‌های منطقه‌ای، شهری و فرا شهری جدیدالاحداث، طبق بند ۴ -١٢این سند است.
تبصره۲: حداکثر سطح اشغال در پارک‌های شهری برای فعالیت‌های مجاز بـه اسـتقرار در پارک‌ها معـادل ٣درصـد، در دوطبقه، است. در پارک‌های مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای، سطح اشغال تا ٧درصد در دوطبقه مجاز است.
تبصره۳: به‌منظور اتخاذ تمهیدات مناسب برای بهبود دید داخل پارک، ایجاد مانع بصری در محـیط پـارک، به‌عنوان دیـوار
ممنوع است. همچنین برای مدیریت و صیانت از محدوده پارک‌ها، ایجـاد مـانع فیزیکـی صـرفاً بـا اسـتفاده از پوشـش
گیاهی و هرگونه عنصر شفاف با ارتفاع مناسب از سطح زمین، مجاز است.
تبصره ۴: با تأیید شهرداری تهران، حفر چاه و ایجاد تأسیسات مربوطه (حوضچه و کیوسک) حـداکثر تـا ٣٠مترمربـع، توسـط
وزارت نیرو، در پارک‌های شهری G11مجاز است.

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

جدول شماره ۴: ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های حفاظت (G) در طرح تفضیلی شهر تهران (نقشه ۱:۲۰۰۰)

کد یک‌رقمی پهنه‌های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کد سه‌رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثرتراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل اندازه قطعات(هکتار) توضیحات
G1 فضای سبز عمومی G11 پارک‌های شهری G111 پارک‌های عمومی شهری ۱۰% ۲ شهری: ۳% شهری:۱۰ احداث بنا محدود به دفتر اداری،نگهبانی،سرویس بهداشتی،خدمات پذیرایی و غذایی
نگهبانی و تأسیسات نگهداری و بهداشتی
G112 پارک‌های ویژه (پارک بازی،پارک موضوعی،…) ۲۰% محله‌ای:۷% محله‌ای: ۱ هرگونه ساخت‌وساز در این پارک‌ها با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است.
G12 پارک‌های جنگلی G121 پارک‌های جنگلی حفاظتی -تفرجی ۱۰% ۱ —– —– ممنوعیت هرگونه ساخت‌وساز مسکونی،تجاری،اداری و صنعتی و کارگاهی و محدود شدن ساخت‌وساز به فعالیت‌های مرتبط با تفرج و گذران اوقات فراغت طبق طرح تفضیلی جدید شهر تهران حداکثر تا ۵ هزار مترمربع و هرگونه ساخت‌وساز منوط به ارائه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران
G122 پارک‌های جنگلی موضوعی ۲% ۱ ۲% ۵۰
G2 فضای سبز خصوصی G21 باغات و اراضی مزروعی G211 باغات کشاورزی ۲% ۲ ۲% ۵۰ احداث حداکثر ۱۵۰مترمربع بنا در حداکثر ۲طبقه برای  زندگی و فعالیت بهره‌بردار.
G212 مزارع پرورش گل و گیاه ۱۰% ۲ ۵% ساخت‌وساز در حد نیاز بهره‌بردار با حداکثر ۱۰۰ مترمربع زیربنای مسکونی ۲۰ مترمربع اتاق سرایداری و ۴۰ مترمربع انبار.
G213 ارضی مزروعی ۱۰% ۵%
G3 سبز و باز (حفاظت ویژه) G31 رود-دره ها (حفاظت از حریم) G311 باغ سار تفرجی-روددره ای هرگونه بارگذاری و طراحی بر اساس توجیه مطالعات زیست‌محیطی و هیدرولوژیک و طبق طرح‌های مصوب مجاز است.
G312 فضاهای سبز رود دره‌ها
G32 پهنه‌های سبز و باز ویژه G321 پهنه حفاظت فرهنگی و تاریخی هرگونه ساخت‌وساز بر اساس ضوابط تبصره ذیل بند ۶-۵ مجاز است.
G322 حریم بزرگراه‌های ویژه ممنوعیت احداث هرگونه بنا و استفاده از اراضی صرفاً با فضای سبز.
G323 پهنه حفاظت ویژه (محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر) (بر اساس طرح ویژه مصوب)

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

منابع : سایت شهرداری تهران ، سایت تکا  

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

ویژگی های پهنه فضای سبز پهنه G

ادامه مطلب

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

مالکین محترمی که ملک آنها در محدوده پهنه مختلط قرار گرفته است می توانند با مطالعه این متن اطلاعات لازم و کافی را بدست بیاورند . مشارکت در ساخت املاکی که در پهنه M قرار دارند .

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز) که در زیر با ویژگی های پهنه مختلط پهنه M آشنا خواهید شد .

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

“پهنه مختلط”، قسمت  هایی از شهر به وسعت ۴۷ کیلومترمربع است  که یا از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت  های مسکونی در گذشته پدید آمده، و در این طرح سامان یافته و یا پهنه  هایی را شامل    می  شود که استعداد استقرار فعالیت  های چندمنظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند. 

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.در پهنه M زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل M116 – M115 میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است .

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در “پهنه فعالیت” (M)

پهنه مختلط، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسـکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان‌یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چندمنظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره رادارند.
پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره‌ها، عمدتاً در حاشیه محورها شکل‌گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصـر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری واداری) در بافت‌های مسکونی است. این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسـکونی
(M2) تشکیل‌شده است. هر یک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خـدمات بـا مسـکونی
(M11) مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی(M12) مخـتلط سـکونت بافرهنگی – تفرجـی (M21) و مختلط ویژه (M22) هست، که جمعاً در ١٠زیر پهنه با کد سه‌رقمی و به شرح جدول شماره سه طبقه‌بندی‌شده‌اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های مختلط، به‌قرار زیر است:
۱-۴: نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های مختلط بر اساس جدول شماره ۳ بوده و لازم‌الاجرا است.
۲-۴: در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیر پهنه M111 استثنائاً همکـف و اول)، بـه کاربری غیرمسکونی، به‌ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی، (انتفاعی و غیرانتفاعی)، صدور پروانـه بـا تائید شهرداری منطقه به یکی از شیوه‌های زیر نیز ، مجاز است.
•در طبقات بالای همکف، مختلط مسکونی- اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی، با رعایت مفاد بند ۳-۴٫
• در طبقات بالای همکف، تماماً اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
• در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکونی، با تراکم مجاز زیر پهنه و سطح اشغال حداکثر ۵٠درصد.
تبصره ١: میزان ضریب سکونت، در هر زیر پهنه، با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جـدول
شماره ۳ است، که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.
تبصره ٢: شهرداری تهران، مکلف است ظرف مدت یک سال پس از ابلاغ طرح تفصیلی، ضمن بررسی و بر اساس طـرح جـامع تهران، نسبت به تهیه دستورالعمل واحد پذیری سکونت و سامانه آن اقدام نماید.
۳-۴: ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توأمان در طبقات بالای همکف یک سـاختمان در ایـن پهنـه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و نیز عدم ارتبـاط طبقـات و واحـدهای مسکونی با غیرمسکونی، مجاز خواهد بود.
۴-۴: عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط M111 ،M112و ،M113به میزان حداقل ٣متر الزامی است. بدیهی است، فضای حاصـل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب‌ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد،
ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را، فراهم سازد.
تبصره : در مواردی “که عقب‌نشینی و تورفتگی “ی به دلایل فنی به تشخیص شـورای معمـاری منطقـه، امکان‌پذیر نباشـد، صـدور پروانه بدون عقب‌نشینی ، بلامانع است.
۵-۴: برای ساخت‌وساز در کلیه قطعات با وسعت بیش از سه هزار مترمربع در زیر پهنه‌های M111 شهرداری ملزم به تهیه دستورالعمل طراحی شهری با رعایت ضوابط زیر پهنه مربوطه، و تصویب آن در مراجع ذی‌ربط است.

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

ساخت‌وساز در قطعات مذکور منوط به تهیه «طرح توجهی ی سه‌بعدی» برای هر مورد، در حد یـک یـا چنـد بلـوک شهری توسط مشاورین حقیقی و حقـوقی ذیصـلاح و بررسـی و تائید آن طبـق دسـتورالعمل مصـوب، در شهرداری منطقه است.
۶-۴: در زیر پهنه‌های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید سـاختمان در طبقـات تجـاری همکف و اول، حداکثر ۵/۴متر و در صورت احداث با نیم‌طبقه حداکثر ۵/۶متر است. ( با تخصیص حداکثر ٣/٢ متر برای نیم‌طبقه) احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات بالای اول ممنوع است.
تبصره : در صورت احداث بنایی تماماً مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ یا لابی ، بلامانع است.
۷-۴: در قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آن‌ها در شمالِ قطعه شکل‌گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ٨٠ تا ۵٠ سـانتیمتر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره‌های نرم واجد شرایط) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.
۸-۴: افزایش میزان ضریب سکونت (نسبت زیربنای مسکونی به‌کل زیربنای مسکونی و غیرمسکونی در هر زیر پهنه(،نسبت به حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جدول ٣ بر اساس دستورالعمل و با توجه به ویژگی‌های هر منطقـه و تائید شهرداری منطقه بلامانع است.
تبصره : احداث بنای مسکونی در کلیه واحدهای هر قطعه‌ای مختلط، با تائید شهرداری منطقه، بلامانع است.
۹-۴: شهرداری تهران مکلف است در سال اول اجرای طرح تفصیلی نسبت به تحقق‌پذیری خدمات شهری و سـاماندهی آن در زیر پهنه‌های مربوطه با توجه به پیوست‌های ۴و۵ سند مصوب طرح جامع تهران، اقدام نماید.
۱۰-۴: در تمامی زیر پهنه‌های مختلط به ‌استثنای زیر پهنه‌های M2 درصورتی‌که مساحت ملک به حدنصاب انـدازه قطعه نرسد یا عرض‌گذر مجاور آن کمتر از حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جـدول شـماره ٣ باشـد، حـداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. درصورتی‌که ملکی از هم لحاظ حداقل اندازه قطعه و از هم لحاظ عرض‌گذر، کمتر از حداقل‌های تعیین‌شده در جدول مذکور باشد، از تعـداد طبقـات مجاز ساختمان، ٢طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد، به‌گونه‌ای که پس از کـاهش طبقـات، تعـداد طبقـات باقیمانده روی زمین از ٣ طبقه کمتر نباشد.

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

تبصره : درصورتی‌که وسعت پلاکی در زیر پهنه M111، کمتر از ۵٠٠مترمربع و در زیر پهنه M112، کمتـر از ٣٠٠مترمربـع باشد، ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیر پهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقـات مجـاز ۴طبقـه خواهـد بـود و در پهنـه
M2نیز، درصورتی‌که وسعت قطعه کمتر از ٣٠٠مترمربع باشد، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی ١٠٠درصد بـا سـطح اشغال ۵٠درصد و تعداد طبقات دوطبقه، مجاز خواهد بود.
تبصره ۲: کاهش طبقات در زیر پهنه های M2، به گونه ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات از ٢طبقه کمتر نباشد.
۱۱-۴: در کلیه زیر پهنه‌های مختلط (M1) به‌منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابـر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دوطبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢طبقه و بیشتر باشد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
۱۲-۴: در زیر پهنه M111، احداث بنای بلندمرتبه (١٢طبقه و بیشتر) در قطعات با وسعت حـداقل ١٠٠٠مترمربـع (در
صورت درخواست مالک)، با تهیه طرح توجیهی (شامل گزارش‌ات تـوجیهی شهرسـازی، ترافیکـی، معمـاری، طراحی ٣بعدی و حجمی، اقتصادی، زیست‌محیطی و در صورت لزوم سایر گزارش‌ها) به همـراه تعیـین سـطح اشغال، بارگذاری، تخصیص فضای سبز و بارگذاری و تصویب در کمیسیون ماده پنج شهر تهران، مجاز اسـت. بـدیهی است که در این‌گونه زمین‌ها حداکثر سطح اشغال از طبقه دوم به بالا، نباید از ٣٠درصد تجاوز نماید.
۱۳-۴: برای کلیه قطعات تا ١٠٠٠مترمربع وسعت، در زیر پهنه‌های M221و M222، که دارای طرح ویژه است، تازمـان
تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، اگر مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجـاری یـا اداری داشـته باشـد، صدور پروانه با حداکثر تراکم ١٠٠درصد، حداکثر سطح اشغال۵٠ درصد و تعداد طبقات ٢طبقه روی پیلوت یـا زیرزمین، مجاز است.
تبصره: شهرداری تهران مکلف است، با تجهیز منابع تخصصی و مشارکت دانشگاه‌ها و مشـاورین حقیقـی و حقـوقی، موجبـات
تهیه طرح‌های ویژه را ظرف سال‌های برنامه پنج‌ساله اول شهرداری تهران، فراهم نماید.
۱۴-۴: در کلیه زیر پهنه‌های مختلط، درصورتی‌که مساحت ملک کمتر از ١٠٠مترمربع باشد، صرفاً احـداث یـک
طبقه تجاری، با سطح اشغال ٨٠ درصد، یا دوطبقه مسکونی، با سطح اشغال ۵٠درصد، مجاز است

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

کد یک‌رقمی پهنه‌های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کد دورقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل ضریب سکونت حداقل اندازه قطعات حداقل عرض‌گذر مجاور
طبقات پایین طبقات بالا
M1 فعالیت با مسکونی M11 مختلط تجاری،اداری و خدمات با مسکونی M111 محورهای مختلط فرا منطقه‌ای (فرا شهری.شهری و حوزه‌ای) و بلندمرتبه با توجیهی ۴۴۰% ۹ ۸۰% تا ۲طبقه ۴۰% ۳۰% ۷۵۰ ۲۰
M112 محورهای مختلط منطقه‌ای ۳۵۰% ۷ ۸۰% در همکف ۴۵% ۵۰% ۵۰۰ ۱۶
M113  

محورهای مختلط (ناحیه‌ای و محله‌ای)

۲۸۰% ۵ ۸۰% در همکف ۵۰% ۷۰% ۳۵۰ ۱۴
M114 گستره‌های مختلط ۲۰۰% ۴ ۵۰% در همکف ۵۰% ۵۰% ۳۰۰ ۱۲
M12 مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی M121 محورهای مختلط ۲۵۰% ۵ ۵۰% در همکف ۵۰% ۲۰% ۳۰۰ ۱۶
M122 گستره‌های مختلط ۱۵۰% ۳ ۵۰% در همکف ۵۰% ۲۵% ۳۰۰ ۱۴
M2 فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی M21 مختلط فرهنگی – تفرجی M211 مختلط با غلبه خدمات به‌ویژه فرهنگی و هنری ۱۵۰% ۳ ۵۰% در همکف ۵۰% ۳۰% ۳۰۰ ۱۲
M212 مختلط با غلبه تفرج و گردشگری ۱۲۰% ۲ ۶۰% در همکف ۶۰% ۳۵% ۱۰۰۰ ۱۲
M22 مختلط ویژه M221 مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امامزاده‌های درون‌شهری) تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه ۴۰%
M222 مختلط بافت تاریخی (محورها و گستره‌ها) ۴۰%

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

جدول شماره ۳: ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه هاهی مختلط (M) در طرح تفضیلی شهر تهران (۱:۲۰۰۰

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

منابع : سایت شهرداری تهران ، سایت تکا  

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir

ادامه مطلب

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S  در طرح تفصیلی

مشارکت در ساخت در پهنه تجاری با علامت S ، مالکین محترمی که ملک آنها در پهنه تجاری S قرار گرفته است ، جهت انجام مشارکت در ساخت بهتر است در باره این پهنه اطلاعات لازم و کافی را داشته باشند . لازم بذکر است هزینه جواز این املاک بسیار بالاتر از پهنه بندی های دیگر می باشد .

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز) که در زیر ویژگی های پهنه تجاری پهنه S را معرفی می نماییم .

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

“پهنه فعالیت”، قسمت هایی از شهر به وسعت ۱۸۲ کیلومترمربع است، که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی کار و فعالیت است. تمایز این پهنه، برای جداسازی پهنه های کار و فعالیت در سایر پهنه ها (به ویژه سکونت) در شهر و ساماندهی آن به منظور ارتقاء کیفیت محیط شهری، توأم با رونق فعالیت است. این پهنه در عرصه های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف، محدود شده و در مراکز جدید و پهنه های مستعد و رو به تـوسعه شهری با دستـرسی های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه های اصلی مترو، گسترش می یابد.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

پهنه‌ “تجاری” قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.در پهنه تجاری ، ساخت ‌و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی صادر می‌شود. صدور پروانه مسکونی در این پهنه فقط برای معدود پلاکهایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره‌برداری سکونتی یا پروانه پایان‌کار مربوطه بوده‌اند، مجاز است.ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

 نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در “پهنه فعالیت”  (S)

این پهنه، قسمت‌هایی از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محـدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعیین و تتدقیق این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها، به‌ویژه سکونت است، تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شـهری، رونـق فعالیـت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطـی و پراکنده محدودشده و در مراکز جدید و پهنه‌های مستعد و رو به تـوسعه شهری، با دسترسی‌های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه‌های اصلی مترو، گسترش‌یافته است. این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، از زیر پهنه‌های متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطـی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای، شهری و فراش‌های تشکیل‌شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌ها، ارتقاء کیفیت محیط شهری، و در جهت رونق فعالیت‌های سازگار با محیط زندگی ساکنین شهر تهران است. سکونت در پهنه فعالیت، بـا توجـه بـه نظـم عمـومی فضاهای کار و فعالیت، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سـکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوهای مناسب و توأمان، برای سرزندهماندن شبانه‌روز فضاهای فعالیت مـدرن (ماننـد مراکز و پردیس‌های شهری) است.
عرصه‌های فعالیت در شهر تهران، با استفاده از محدوده‌های مستعد توسعه و تبدیل کاربری‌های، ناهمسنگ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری ( مانند کاربری‌های نظامی، انبارهای متروکه، صنایع مزاحم و …)گسترش و توسعه‌یافته، و در عرصه‌های خاص، مانند بافت‌های متراکم با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنـده، محدودشده است.
پهنه کلان فعالیت (S) شامل سه پهنه اصلی با کد یک‌رقمی( S2 ،S1و ،(S3 هفت پهنه با کد دورقمی شـامل؛ بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) ، (S11) محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (S12) گستره‌ها و مراکـز تجاری، اداری و خدمات،(S21) گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگـی) ،(S22) صـنعت (S31) گستره و محور کارگاهی – تولیدی (S32) و بالاخره خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه بـه مقیـاس و نـوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی ازجمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در ١٩زیر پهنه با کد سه‌رقمی و به شرح جدول شماره ( ۲) طبقه‌بندی‌شده‌اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های فعالیت، به‌قرار زیر است:
۱-۳: ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت‌وساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقـات مجـاز ساختمانی در جدول شماره (٢) این سند ارائه‌شده و لازم‌الاجرا است.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

۲-۳: عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمـع و مکـث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیر پهنه‌های (S1) و (S2) به میزان حداقل ٣متر الزامی است. بدیهی اسـت فضـای حاصل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب‌ملک بوده، و جزء تراکم و سطح اشغال محسـوب نمی‌گردد. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.
تبصره: در مواردی که “عقب‌نشینی و تورفتگی” به دلایل فنی به تشخیص شـورای معمـاری منطقـه، امکان‌پذیر نیست، صـدور پروانه بدون عقب‌نشینی ، بلامانع است.
٣-٣: در برخی از زیر پهنه‌های فعالیت(S) شامل S121، S122، S123، S211، S212، S213 ایجاد پیلوت در جـوار معبر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم‌طبقه، حداکثر ۵/۶متر و در زیرزمین، همکف و طبقه اول (بدون نیم‌طبقه) برای واحدهای تجـاری حـداکثر ۵/۴متـر مجاز است. احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.
۴-۳: عملکرد، یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه‌ها و صنوف)، فروشگاه‌های بزرگ، بازارچه‌ها،
،تا دفاتر تجاری، شعب بانک بنگاه‌ها و شرکت‌هایی است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می‌گردند.
تبصره : شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار، در کلیـه زیر پهنه‌های اسـتفاده از اراضـی، ظـرف مـدت
دو سال است، تا پس از تصویب در مراجع ذیصلاح، مبنای استقرار فعالیت، در پهنه‌ها شود.
۵-۳: در تمامی زیر پهنه‌های فعالیت، درصورتی‌که مساحت ملک به حدنصاب اندازه قطعه، نرسد، یا عرض‌گذر مجـاور آن کمتر از حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جدول شماره (٢) باشد، حداکثر تعداد طبقـات مجـاز سـاختمان، یـک طبقه با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد. درصورتی‌که ملکی، هـم ازلحاظ حـداقل انـدازه قطعـه و هـم ازلحاظ عرض‌گذر، کمتر از حداقل‌های تعیین‌شده در جدول باشد، حداکثر تعداد طبقات، ٢طبقه با تراکم متناظر، کـاهش می‌یابد، مشروط بر اینکه پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین در اراضی و امـلاک بـا وسـعت
٣٠۰مترمربع و بیشتر، کمتر ٣از طبقه نباشد. در زیر پهنه ،S212 احداث بنادر در چارچوب ضوابط زیر پهنه مـذکور، منوط به ارائه طرح توجیهی مربوطه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
تبصره ۱: درکلیه زیر پهنه‌های فعالیت، به‌استثنای زیر پهنه S124، درصورتی‌که اندازه قطعه، کمتـر از ٣٠٠مترمربع باشـد،
احداث صرفاً یک طبقه برای فعالیت، با ٨٠درصـد سـطح اشـغال، پـس از رعایـت اصـلاحی و بـا تأمین پارکینـگ و رعایت حقوق قطعات هم‌جوار با تائید شهرداری منطقه، مجاز است. درهرحال عرض‌گذر نباید از ۶ متر کمتر باشد.
تبصره ٢: در زیر پهنه‌های S121، برای قطعات با وسعت ٣٠٠تا ١٠٠٠مترمربع، حداکثر طبقات ٩طبقه و حـداکثر تـراکم ۴٢٠
درصد، با رعایت سایر ضوابط و مقررات زیر پهنه مذکور است.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

تبصره ۳: کاهش طبقات در زیر پهنه‌های S3 برای قطعات بین ٣٠٠مترمربع تا حدنصاب مساحت قطعـه در زیر پهنه‌های مـذکور، به‌گونه‌ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات دوطبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زیر پهنه است.
تبصره ۴: کاهش طبقات در زیر پهنه‌های S3به‌گونه‌ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات از ٢طبقه کمتر نباشد.
۶-۳: در کلیه زیر پهنه‌های فعالیت (S1) و (S2) به‌منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سـه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابـر حـداقل انـدازه قطعه، دوطبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢طبقـه و بیشـتر باشـد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
۷-۳:احداث بناهای بلندمرتبه، در زیر پهنه S121 ،S125و،S211 با رعایت ضوابط مربوطه طبق جدول شـماره ۲ و حفظ سیما و منظر شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون مـاده پـنج شـهر تهران و با ارائه گزارش توجیهی و نقشه‌های طرح اولیه و سه‌بعدی پروژه، پس از تائیـد معاونـت شهرسـازی و معماری، بلامانع است.
تبصره : تا زمان تصویب ضوابط بلندمرتبه‌سازی ، احداث بناهای بلندمرتبه (١٢طبقه و بیشتر) در سطح شـهر تهـران، به‌صورت
موردی و صرفاً با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است.
۸-۳: در کلیه قطعات زیر پهنه S222 نقشه‌های طرح تفصیلی، تهیه طرح‌های موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و بـاز، در حداقل ۵٠درصد سطح زمین، الزامی است.
۹-۳: در زیر پهنه‌های S321و S322 احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان‌پذیر، پانسـیون، اسـتراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه‌های صنعتی، حداکثر در دوطبقه مجاز است.
تبصره : صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه (S) برای معدود پلاک‌هایی کـه از قبـل مسـکونی بـا پروانـه و یـا پایـان کـار
بوده‌اند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.
۱۰-۳: نوع بهره‌برداری ، نحوه بارگذاری ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیر پهنه S125، بر اساس ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران بلامانع خواهد بـود. تـا زمـان تصـویب ضوابط بلندمرتبه‌سازی ، احداث بناهای بلندمرتبه (١٢طبقه و بیشتر) در سطح شهر تهران به‌صورت موردی و صرفاً با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

۱۱-۳: احداث بنا در قطعات تخصیص‌یافته به صنعت در پهنه S31 بر اساس طرح ویژه ، پـس از اخـذ موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه‌های ذی‌ربط (وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط‌زیست) و ضمن رعایـت حـداقل بیست درصد (%٢٠) فضای سبز و باز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.
تبصره : در کلیه زیر پهنه‌های S12و S2و ، S3تخصیص ٢٠درصد از عرصه هر پلاک به فضای سبز الزامی است.
۱۲-۳: ارتفاع مجاز ساخت‌وساز در زیر پهنه‌هایS312 ، S322 و ، S332حداکثر ١٠متـر و در زیر پهنه‌های S321و
، S331حداکثر ١٢متر است.
۱۳-۳: برای ساخت‌وساز در کلیه پلاک‌هایی که در زیر پهنه‌های S121 ،S125و S211و S212قرارگرفته‌اند، تدوین و تصویب دستورالعمل طراحی شهری، توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است. همچنین تهیـه طـرح توجیهی سه‌بعدی ، برای پلاک‌هایی با وسعت بیش از سه هزار مترمربع و فضاهای پیرامونی آن (حداقل در یک بلوک شهری)، با پیشنهاد اولیه شهرداری منطقه، و سپس تائید و ابلاغ نهایی طرح توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، الزامی است.
۱۴-۳: در کلیه زیر پهنه‌های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آن‌ها در شـمالِ
قطعه شکل‌گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین تا ٨٠ ۵٠سانتیمتر همراه با نرده، مشجر و …) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.
۱۵-۳: در کلیه زیر پهنه‌های فعالیت که دارای طرح‌های موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصـویب طرح ویژه مربوطه، ممنوع بوده و پس‌ازآن نیز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است. همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، چنانچه مالک قطعه‌ای، تقاضـای پروانـه مسـکونی داشـته باشـد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آئین‌نامه اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ٣٠٠مترمربع صـرفاً بـا سطــح اشغال ۵٠درصد و تراکم ساختمانی ١٠٠درصد در ٢طبقـه روی زیـرزمین و حـداکثر تـا سـقف ٢٠٠مترمربـع زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفاً با سطح اشغال ۴٠درصد و تراکم ساختمانی ١٢٠درصـد در ٣طبقـه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ٣٠٠مترمربع زیربنای مفید مجاز است.
۱۶-۳: در کلیه زیر پهنه‌های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تأمین کلیه پارکینگ‌های موردنیاز
است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تأمین پارکینگ در داخل و یا خارج ازملک است.
۱۷-۳: شهرداری تهران در فرایند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کـم و کیـف عملکردهـا و کاربری‌های خدماتی واداری در زیر پهنه‌های S1و S2، ظرف مدت یک سال است.
۱۸-۳: در تمامی زیر پهنه‌های فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، در جـدول شـماره ( ۲ ) از اولـین طبقـه
فعالیت به بالا، محاسبه می‌شود.

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

کد یک‌رقمی پهنه‌های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کیسه رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل اندازه قطعات حداقل عرض‌گذر مجاور
طبقات پایین طبقات بالا
S1 تجاری،اداری و خدمات S11 بازار (تجاری،خدماتی و فرهنگی) S111 بازارهای سنتی تهران تثبیت الگوی کنونی (ساختار سنتی) تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه مداخله
S112 گستره هاو راسته‌های تجاری و خدماتی تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های منظر و طراحی شهری
S12 محورها و گستره‌های تجاری اداری و خدمات S121 محورهای ویژه بلندمرتبه (باطرح توجیهی) ۷۵۰% ۱۲ و بیشتر ۸۰% تا سه‌طبقه ۳۰% ۲۰۰ ۱۸
S122 عملکرد در مقیاس فرا منطقه‌ای (فرا شهری شهری و حوزه‌ای) ۴۴۰% ۹ ۸۰% تا دوطبقه ۴۰% ۱۵۰۰ ۱۶
S123 عملکرد در مقیاس منطقه ۳۴۰% ۶ ۸۰% تا دوطبقه ۴۵% ۷۵۰ ۱۴
S124 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای ۲۳۰% ۴ ۸۰% در همکف ۵۰% ۳۰۰ ۱۲
S125 گستره‌های ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی) ۶۰۰% ۱۲ و بیشتر ۷۰% تا ۳ طبقه ۳۰% ۳۵۰۰ ۱۸
S2 مراکز و گستره‌های تجاری،اداری و خدمات (با غلبه سبز و باز) S21 گستره‌ها و مراکز تجاری،اداری و خدمات S211 گستره‌های ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی) ۵۰۰% ۱۲ و بیشتر ۵۰% تا ۲طبقه ۲۰% ۲۵۰۰ ۱۸
S212 عملکرد در مقیاس فرا منطقه‌ای (فرا شهری شهری و حوزه‌ای) ۳۷۰% ۱۱ ۵۰% تا ۲طبقه ۳۰% ۱۵۰۰ ۱۴
S213 عملکرد در مقیاس منطقه ۳۱۰% ۸ ۵۰% تا ۲طبقه ۳۵% ۱۰۰۰ ۱۲
S214 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای ۲۵۰% ۶ ۵۰% در همکف ۴۰% ۵۰۰ ۱۰
S22 گستره‌ها و مراکز تجاری،اداری و خدمات (باغلبه فرهنگی) S221 عملکرد در مقیاس فرا منطقه‌ای (فرا شهری و شهری و حوزه‌ای) با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده پنج و تصویب نهایی شورای عالی شهرسازی و معماری
S222 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده ۵ شهر
S3 صنعتی – کارگاهی (تخصیص حداقل ۲۰درصد از وسعت قطعه در فضای اشغال نشده ملک به فضای سبز درختکاری شده) S31 صنعت S311 صنعت پاک با فناوری بالا و خوشه‌های صنعتی طرح ویژه ۵۰%
S312 مجتمع‌های صنایع کارخانه‌ای ۸۰% ۲ ۴۰% ۵۰۰۰ ۲۴
S32 گستره و محور کارگاهی – تولیدی S321 کارگاه‌های تولیدی و نجاری ۱۵۰% ۳ ۵۰% ۲۰۰۰ ۲۰
S322 مجتمع‌های کارگاه‌های تولیدی ۱۰۰% ۲ ۵۰% ۱۵۰۰ ۱۸
S33 خدمات صنعتی و فنی S331 عملکرد در مقیاس فرا منطقه‌ای (فرا شهری و شهری) ۱۴۰% ۳ ۶۰% در همکف ۴۰% ۱۵۰۰ ۱۸
S332 عملکرد در مقیاس منطقه‌ای و ناحیه‌ای ۱۰۰% ۲ ۶۰% در همکف ۴۰% ۱۰۰۰ ۱۴
                         

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

جدول شماره ۲: ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های فعالیت S در طرح تفضیلی شهر تهران (نقشه‌های ۱:۲۰۰۰)

منابع : سایت شهرداری تهران ، سایت تکا  ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S     

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

ویژگی های پهنه تجاری پهنه S

ادامه مطلب

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R در طرح تفصیلی 

مشارکت در ساخت در پهنه مسکونی با علامت R ، مالکین محترمی که ملک آنها در پهنه مسکونی R قرار گرفته است ، جهت انجام مشارکت در ساخت بهتر است در باره این پهنه اطلاعات لازم و کافی را داشته باشند . 

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز) تقسیم شده است ، که در زیر با ویژگی های پهنه مسکونی آشنا خواهید شد .

“پهنه سکونت”، محدوده هایی از شهر به وسعت ۲۶۶ کیلومترمربع که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های خالص مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی ها و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفاً استقرار فعالیت تجاری و خدمات هفت گانه در مقیاس محلات و نواحی، مرتبط با نیاز های اولیه ساکنان، مجاز است.

در پهنه ‌”مسکونی” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در “پهنه سکونت” (R)

پهنه سکونت، محدوده‌هایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعـات و پلاک‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی‌ها، برخی از فعالیت‌های انتفاعی و غیرانتفاعی و خـدمات پشـتیبان سـکونت است. در این پهنه به‌منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت‌ها ممنوع و یـا مشـروط بـوده، و صرفاً استقرار فعالیت‌های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله و ای ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل؛ آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی – گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمـومی و فضـای سـبز مجاز است.
در پهنه سکونت، به‌منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، فعالیت‌های مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیرانتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد، برای رفع نیازهای خـدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا تدریجاً در مراکز محلات تمرکزیافته و یـا موجبات شکل‌گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند.
خدمات محله‌ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیرانتفاعی، مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه سـکونت تثبیت می‌شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در زیر پهنه‌های،S214،S124و ، M113،M114 به‌عنوان مرکـز محله سامان‌یافته و یا با مکان‌یابی مرکز مناسبی برای محله، در پهنه‌های مسکونی، عرصه‌هایی برای استقرار خدمات پیش‌بینی‌شده و سامان می‌یابد.
پهنه کلان سکونت(R) شامل؛ دو پهنه اصلی “مسکونی عام” و “مسکونی ویژه” با کـدهای یک‌رقمی( R1وR2)
٩پهنه با کد دورقمی شامل؛ مسکونی با تراکم کم(R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسـکونی بـا تـراکم زیـاد
(R13) بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21) بافت مسکونی ارزشمند تـاریخی(R22) بافـت مسـکونی ارزشـمند معاصر (R23) بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24) مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهـای شهری و بلندمرتبه (R26) است، که با توجه به مؤلفه‌های کالبدی ازجمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقـات، جمعـاً در
١۴زیر پهنه با کد سه‌رقمی و به شرح جدول  “ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های سـکونت”،

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

طبقه‌بندی‌شده‌اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های سکونت، به‌قرار زیر است:
۱-۲:نحوه ساخت‌وساز در پهنه سکونت ( شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) بر اساس
جدول  این سند بوده و لازم‌الاجرا است.
٢ -۲:محدوده‌هایی از پهنه سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش‌های طبیعی، تـاریخی، فرهنگـی، هـویتی و یـا موقعیت ویژه، از شرایط خاصی برای ساخت‌وساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه‌ای است.

۳-۲:تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین اسـت، کـه در زیر پهنه‌های مسکونی  عام (R1) از ۲ تا ۶  طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره  این سند است.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۴-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی  عام  (R1) وزیر پهنه بها مسکونی ویژه (R25و R26) متناسب با کاهش سطح اشغال زمین، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی، افزایش طبقات، با تائید شهرداری منطقه، مجاز است.
تبصره: شهرداری تهران (معاونت شهرسازی و معماری) ملزم است، ظرف مدت سه مـاه دسـتورالعمل نحـوه اجـرای بنـد ۴ – ٢ را تدوین و اعمال نماید.
۵-۲:در کلیه زیر پهنه‌های سکونت عام( R1) به‌منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی بـا وسـعت سـه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابـر حـداقل انـدازه قطعه، دوطبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢طبقـه و بیشـتر باشـد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
۶-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی عام (R1) سطح اشغال در کلیه قطعات، (اعم از زیربنای مفید و غیرمفید)، حداکثر تا
۶٠درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیر پهنه‌های مذکور، که طول آن‌ها مساوی یا بیشتر از ٢۵متر و یا وسعت آن‌ها ١٨٠مترمربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا ٢متر ، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری‌ها و حقوق همسایگی، مجاز است.
تبصره: به‌منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مـذکور، بـدون سـقف اساسـی،
صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.
۷-۲: میزان سطح اشغال زیرزمین اول ساختمان‌های مسکونی حداکثر تا ٨٠درصد وسعت قطعه به‌شرط عـدم قطـع درختان، مجاز است. در زیرزمین‌های دوم به پایین، در قطعات با حداقل مساحت ٢٠٠مترمربـع، میـزان سـطح اشغال صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعت مربوطه، تا ١٠٠درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنـی و بـرای اراضی دارای شیب قابل‌توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی کـه سـطح اشـغال زیـرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام‌شده، تجاوز نماید.
۸-۲: محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسـایگی و رعایـت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفاً در سـطح ٧٠درصـد مسـاحت قطعـه بـا پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شـمالی زمـین، نحـوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه تعیین می‌شود.
۹-۲:در تمامی زیر پهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شـماره از اولـین طبقه مسکونی به بالا، محاسبه می‌شود.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱۰-۲ :پارکینگ موردنیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R)و برای کلیه واحدهای مسکونی هر سـاختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است، که در همان قطعه و در صـورت عـدم امکـان تأمین پارکینگ در آن قطعه، در پارکینگ‌های خارج ازملک در شعاع حداکثر ٢۵٠متر، با اسناد تفکیکی مجاز است.
تبصره : شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج‌ساله در کلیه محلات شهر تهران، به‌ویژه در محلاتی کـه تأمین پارکینـگ در قطعات مسکونی امکان‌پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ‌های طبقاتی را طبـق اسـتانداردهای لازمـه و بر اساس اسناد توسعه و عمران محله، فراهم نماید.
۱۱-۲: احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ٣۵مترمربع ، (سطح مفید) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی )حدود / ١٧ ۵مترمربع برای هر فرد( تا افق طرح )١۴٠۵(مجاز نیست.
۱۲-۲: در کلیه پهنه‌های سکونت، به‌استثنای زیرپهنه­های R 111 و R 112 بافت­های ارزشمند سبز، روستایی و تـاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبـق جـدول شماره  است.
۱۳-۲: ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231) طبق اصـول و ضـوابط طرح‌های مصوب پهنه‌های مذکور است.
تبصره: ساخت‌وساز بافت ارزشمند معاصر نارمک (R231) طبق ضابطه وضع موجود ملاک عمل در این محدوده است.
۱۴-۲: در تمامی زیر پهنه‌های سکونت عام (R1) و زیر پهنه‌های سکونت ویژه( R25و R26) اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه یا و عرض‌گذر مجاور آن، کمتر از حداقل‌های جدول شماره ١باشـد، از حداکثر تعـداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در مواردی که قطعه‌ای از هم لحـاظ حـداقل اندازه و از هم لحاظ عرض‌گذر مجاور، کمتر از حداقل‌های جدول  باشد، دوطبقه از حداکثر تعداد طبقات بـا تراکم متناظر، کاهش می‌یابد.
تبصره ۱: کاهش طبقات، می‌باید به‌گونه‌ای اعمال شود، که تعداد طبقات از سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین کمتر نشود.
تبصره ۲: کاهش طبقات در زیر پهنه‌های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی‌شود.
تبصره ۳: ساخت‌وساز در قطعات ریزدانه، طبق بندهای ۱ -١۵تا ۵ -١۵فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.
تبصره ۴: تقلیل حداقل اندازه قطعات، در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه (R26) مشتمل بر تقلیل اندازه قطعـه، از ١٠٠٠بـه ٧۵٠ مترمربـع، در زیر پهنه (R261) و از ١۵٠٠بـه ١٠٠٠مترمربـع در زیر پهنه (R262) و از ۵٠٠٠بـه ٣٠٠٠مترمربـع، در زیر پهنه (R263) است.
تبصره ۵: حذف قید سقف واحد پذیری سکونت، در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه ( R241).
* مصوب کمیسیون ماده پنج، با لحاظ انعکاس آن به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱۵-۲: شهرداری تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجرای طرح تفصیلی، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران، ضمن تعیـین حـداقل انـدازه قطعات به تفکیک مناطق در زیر پهنه‌های مسکونی با تراکم کم، نسبت بـه تتدقیق منطقه‌ای انـدازه حـداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیر پهنه‌های مسکونی نیز اقدام نماید.
۱۶-۲: احداث ساختمان بلندمرتبه در زیر پهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات بـا حـداقل مسـاحت ٣٠٠٠مترمربـع، منوط به تهیه طرح سه‌بعدی و تائید آن در مراجع ذیصلاح است.
الف:مرجع رسیدگی و تائید نهایی طرح‌های توجیهی قطعات ٣٠٠٠مترمربع و بیشتر، به پیشنهاد شـهرداری منطقه، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
ب: شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی ظرف مـدت یک سال، پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است.
ج: با ابلاغ طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی به شیوه هرمی، ملغی است.
۱۷-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه٢۶۱R در قطعاتی با مساحت کمتر از ٣٠٠مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجـاز ساخت‌وساز، سه‌طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۵٠درصد و در زیر پهنه‌های مسکونی ویـژه ٢۶٢Rو ٢۶۳R در قطعاتی با مساحت کمتر از ۵٠٠مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت‌وساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال ۵٠درصد است.
۱۸-۲: شهرداری تهران، در سال اول اجرای طرح تفصیلی، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت‌های عرض (بر یـا لبه) به طول (عمق) قطعه برای شرایط متفاوت در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه ٢۶ Rاست.
۱۹-۲: شهرداری تهران موظف است، ظرف مدت یک ماه، با همکاری و تائید دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در پهنه‌های سکونت Rمحدوده‌هایی را که دارای شرایط خاص هسـتند، شناسـایی و در حـد تـراکم مصوب طرح جامع و یا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل و یا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده موردنظر، تثبیت و در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر اعمال نماید. (ازجمله اراضی باغات کـن، شـهرک آزادشـهر در منطقه٢٢، شهرک گلستان در منطقه و ۴حریم امنیتی کاخ سعدآباد(
۲۰-۲:در کلیه زیر پهنه‌های مسکونی، به‌غیراز پهنه‌های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی، در قطعـات بـا مسـاحت بیش از ٢٠٠٠مترمربع، احداث بنای مسکونی بلندمرتبه، با ارائه طرح توجیهی (شهرسـازی، زیست‌محیطی، اقتصادی و فنی) و منوط به تصویب در کمیسیون ماده پنج شهر تهران است.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

 

کد یک‌رقمی پهنه­های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کد سه‌رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل اندازه قطعات حداقل عرض معبر
R1 مسکونی عام R11 مسکونی با تراکم کم R111 مسکونی ویلایی و مسکونی دوطبقه ۱۲۰% ۲ ۶۰%
R112 مسکونی ۳ طبقه ۱۸۰% ۳ ۶۰%
R12 مسکونی با تراکم متوسط R121 مسکونی ۴ طبقه ۲۴۰% ۴ ۶۰% ۲۰۰ ۸
R122 مسکونی ۵ طبقه ۳۰۰% ۵ ۶۰% ۲۵۰ ۱۰
R13 مسکونی با تراکم زیاد R131 مسکونی ۶ طبقه ۳۶۰% ۶ ۶۰% ۳۰۰ ۱۲
R2 مسکونی ویژه R21 بافت مسکونی ارزشمند روستایی R211 مسکونی ۲ طبقه ۱۰۰% ۲ ۵۰%
R212 مسکونی ۳ طبقه ۱۲۰% ۳ ۴۰%
R22 بافت مسکونی ارزشمند تاریخی R221 مسکونی ارزشمند تاریخی(با طبقات متفاوت) ۱۰۰% ۲ ۵۰%
R23 بافت مسکونی ارزشمند معاصر R231 بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر تثبیت وضع موجود بر اساس طرح‌های قبلی مصوب
R24 بافت مسکونی ارزشمند سبز R241 بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز ۱۲۰% ۴ ۳۰%
R25 مسکونی ویژه پهنه مرکزی R251 مسکونی پهنه مرکزی ۲۵۰% ۵ ۵۰% ۳۰۰ ۱۲
R26 مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری R261 مسکونی ۷ طبقه ۲۸۰% ۷ ۴۰% ۷۵۰ ۱۴
R262 مسکونی ۹ طبقه ۳۱۵% ۹ ۳۵% ۱۰۰۰ ۱۴
R263 مسکونی ویژه (بلندمرتبه با طرح توجیهی) ۶۰۰% ۱۲طبقه و بیشتر ۳۰% ۳۰۰۰ ۲۰

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

جدول : ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های سکونت R در طرح تفضیلی شهر تهران (نقشه‌های ۱:۲۰۰۰)

منابع : سایت شهرداری تهران ، ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

ادامه مطلب

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه های تجاری و اداری و مسکونی پهنه M

قبل از بیان چگونگی مشارکت در ساخت در املاک پهنه M  مختلط بهتر است با خود پهنه مختلط آشنا شویم :

مشارکت در پهنه M مختلط

تعریف پهنه مختلط M طرح تفضیلی چیست؟

در ادامه مطلب تعریف پهنه های طرح تفضیلی و پس از تعریف پهنه های R و S و زیر گروه های آنها در این مطلب به معرفی پهنه مختلط یا M میپردازیم.

قبلا گفته شد که

اراضی شهر به چهار پهنه زیر تقسیم و تعیین شده اند:

– R نماد پهنه کلان مسکونی است.

– M نماد پهنه کلان مختلط (مسکونی/تجاری) است.

– S نماد پهنه کلان فعالیت(اداری/تجاری) است.

– G نماد پهنه کلان حفاظت (سبز/ باز) است.

پهنه کلان مختلط M اراضی است که بعلت رشد خزنده فضای فعالیت و تجاری در بخشهای مسکونی احداث آن بصورت مختلط از دو پهنه مسکونی و فعالیت توام با هم ضرورت منطقه و محله بوده و پتانسیل استقرار فعالیت های چند منظوره تجاری و فعالیت با مسکونی را دارد.

همچنین یکی از روشهای سرویس دهی مناسب به شهروندان با کاهش سفرهای شهری و غیره که پیشتر در مطالب قبل توضیح داده شد نیز میباشد.

شناخت پهنه کلان مختلط M

پهنه کلان M مختلط خود به دو بخش زیر تفکیک شده است:

الف- پهنه مختلط فعالیت با مسکونی M1.

ب- پهنه مختلط فرهنگی/گردشگری با مسکونی M2.

الف- پهنه مختلط فعالیت با مسکونی M1.

این پهنه نیز خود به دو بخش M11 و M12 تقسیم میگردد.

– M11

این پهنه اراضیی مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی را شامل شده که مطابق دستور العمل اجرایی حداکثر تا ۹ طبقه و ۴۴۰% تراکم مجاز میسازد شامل شده و خود به چهار زیر پهنه M111 و M112 و M113 و M114 تفکیک میشود که به ترتیب معرف محورهای فرا منطقه ای، محورهای منطقه ای،محورهای محلی، محورهای مختلط میباشند.

M111

این زیر پهنه نماد محورهای فرا منطقه ای و بلند مرتبه با توجیه بوده و اراضی تا ۹ طبقه و ۴۴۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا دو طبقه همکف و اول تا ۸۰% و سایر طبقات ۴۰% با حداقل ضریب سکونت ۳۰%.

M112

این زیر پهنه نماد محورهای منطقه ای بوده و اراضی تا ۷ طبقه و ۳۵۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۸۰% و سایر طبقات ۴۵% با حداقل ضریب سکونت ۵۰%.

M113

این زیر پهنه نماد محورهای محلی بوده و اراضی تا ۵ طبقه و ۲۸۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۸۰% و سایر طبقات ۵۰% با حداقل ضریب سکونت ۷۰%.

M114

این زیر پهنه نماد گسترههای مختلط بوده و اراضی تا ۴ طبقه و ۲۰۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۵۰% و سایر طبقات ۵۰% با حداقل ضریب سکونت ۵۰%.

– M12

این پهنه اراضیی مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی را شامل شده که مطابق دستور العمل اجرایی حداکثر تا ۵ طبقه و ۲۵۰% تراکم مجاز میسازد شامل شده و خود به دو زیر پهنه M121 و M122 تفکیک میشود.

M121

این زیر پهنه نماد محورهای مختلط بوده و اراضی تا ۵ طبقه و ۲۵۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۵۰% و سایر طبقات ۵۰% با حداقل ضریب سکونت ۲۰%.

M122

این زیر پهنه نماد گستره های مختلط بوده و اراضی تا ۳ طبقه و ۱۵۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۵۰% و سایر طبقات ۵۰% با حداقل ضریب سکونت ۲۵%.

ب- پهنه مختلط فرهنگی/گردشگری با مسکونی M2.

این پهنه نیز خود به دو بخش M21 و M22 تقسیم میگردد.

– M21

این پهنه اراضیی مختلط تفریحی تفرجی با مسکونی را شامل شده که مطابق دستور العمل اجرایی حداکثر تا ۳ طبقه و ۱۵۰% تراکم مجاز میسازد شامل شده و خود به دو زیر پهنه M211 و M212 تفکیک میشود.

M211

این زیر پهنه نماد گستره های مختلط با غلبه خدمات فرهنگی و هنری بوده و اراضی تا ۳ طبقه و ۱۵۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۵۰% و سایر طبقات ۵۰% با حداقل ضریب سکونت ۳۰%.

M212

این زیر پهنه نماد گستره های مختلط با غلبه تفریح و گردشگری بوده و اراضی تا ۲ طبقه و ۱۲۰% تراکم و حداکثر سطح اشغال تا یک طبقه همکف تا ۶۰% و سایر طبقات ۶۰% با حداقل ضریب سکونت ۳۵%.

– M22

این پهنه اراضیی مختلط ویژه بوده که مطابق دستور العمل اجرایی حفظ وضع موجود تا تهیه و تصویب طرحهای ویژه را شامل میشود و خود به دو زیر پهنه M221 و M222 تفکیک میشود.

ضریب سکونت یعنی نسبت زیربنای مسکونی به کل زیر بنای ساختمان.

در کلیه پهنه کلان مختلط احداث پیلوت مجاز نمیباشد و حداکثر ارتفاع مجاز در طبقات اول و همکف ۴٫۵ متر است.

در پهنه کلان مختلط میبایست دسترسی بخش مسکونی از بخش تجاری بصورت کاملا مجزا و از معبر اصلی ایجاد شود.

در این پهنه سطح اشغال زیر زمین اول حداکثر تا ۸۰% و زیر زمین دوم در صورت عدم وجود درخت در ملک تا ۱۰۰% مساحت قطعه مجاز است.

پس از آشنایی با پهنه مختلط M حال نوبت به چگونگی مشارکت در ساخت این گونه املاک می پردازیم.

همانطور که در بالا توضیح داده شد در دو طبقه همکف و اول این املاک می توانیم ۸۰درصد سطح اشغال داشته باشیم بصورت تجاری و بعد از آن بصورت مسکونی یا اداری با سطح ۴۰ درصد اشغال می توانیم بنا را اجرا نماییم . 

اولا ساخت این گونه املاک کار هر سازنده ای نیست و می بایست با سازنده ای مشارکت را انجام داد که تا به حال چنین پروژه هایی را انجام داده باشد . به علت جواز سنگین این گونه املاک سازنده مورد نظر از لحاظ توانایی مالی نیز باید در وضعیت خوبی به سر ببرد .

دوم اینکه شرایط مشارکت در ساخت در این دسته از املاک متفاوت با املاک مسکونی می باشد . در بخش تجاری معمولا ۴۵ درصد به نفع مالکین و ۵۵ در صد به نفع سازنده تقسیم بندی می شود . در طبقه های بالا نیز تا طبقه عرف منطقه به صورت ۵۰ به ۵۰ بین مالک یا مالکین و سازنده تقسیم می شود و مازاد طبقات به صورت ۷۵ درصد به نفع سازنده و ۲۵ درصد برای مالکین تقسیم بندی می گردد.

سوم اینکه در صورت اجرای بنای خلاف در هر طبقه که منافعی برای دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشد به میزان قدرالسهم در آن طبقه موظف به پرداخت خلافی می باشند .

در صورتی که مالکین بخواهند بصورت سند اداری در طبقات بالای تجاری ملک خود را مورد استفاده قرار دهند می بایست هزینه شهرداری بابت مجوز سند اداری را نیز نسبت به قدرالسهم پرداخت نمایند. 

راه حلی هم برای پرداخت نکردن عوارض سند اداری موجود می باشد که در صورت لزوم می توانید جهت اطلاع از آن با ما تماس بگیرید.

سایت مشارکت در ساخت املاک آی شهر

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

مشارکت در پهنه M مختلط

ادامه مطلب

پهنه حفاظت سبز و باز ، پهنه G

پهنه حفاظت سبز و باز ، پهنه G

پهنه حفاظت سبز و باز

پهنه حفاظت (سبز و باز)، قسمت هایی از محدوده شهر است، که عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌ های حفاظت ویژه را در بر می گیرد. با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت محیط و سیمای شهری تهران، ساخت و ساز در آن ها، محدود بوده و عمدتاً برای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی، درمانی و بهداشتی، فرهنگی و…، مدیریت بحران و استقرارهای موقت مجاز می‌باشد. این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی، در محیط شهری، مانع گسترش فیزیکی شهر تهران شده و بهره برداری مناسب و حفاظت فعال و تجهیز شده را برای این پهنه به وجود می آورد.

این پهنه کلان شامل؛ سه پهنه اصلی با کد های یک رقمی (G1)، (G2) و (G3) است، که در ۵ پهنه با کد دو رقمی شامل؛ پارک های شهری (G11)، پارک های جنگلی (G12)، باغات و اراضی مزروعی (G21)، رود- دره‌ ها (G31) و پهنه های سبز و باز ویژه (G32)، دسته بندی شده و جمعاً نیز ١٢ زیرپهنه با کد سه رقمی را تشکیل داده که به شرح جدول شماره (۴) طبقه بندی شده‌اند. مقررات استفاده از اراضی در زیرپهنه های حفاظت، به قرار زیر است:

۱-۵: در تمامی زیرپهنه‌ های دوازده گانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غیر از زیرپهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21) که مشمول مفاد بند (١۴) این سند است، هرگونه ساخت و ساز، با حداقل بنا و سطح اشغال، و صرفاً در قالب طرح های ویژه مصوب، مجاز است.

تبصره(١): ساختوسازدراینپهنه هامحدودبودهودرزیرپهنه های (G32) احداثساختمان هایمسکونیمطلقاًممنوعاست.

تبصره(۲): هرگونهتغییرکاربریکلیهقطعاتتثبیتشدهموجودومصوب(بهویژهفضایسبز)، درپهنهحفاظتسبزوباز (G) ممنوع است.

۲-۵: کلیه اراضی زیر پهنه های G مشمول قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز مصوب سال ١٣۵٩ و اصلاحیه های بعدی آن بوده و هرگونه ساخت و ساز در فضاهای سبز خصوصی (زیرپهنه‌های G2) بر اساس دستورالعمل ماده ١۴ قانون زمین شهری است.

۳-۵: هرگونه ساخت و ساز مسکونی، اداری، صنعتی، نظامی و غیره، در محدوده پارک های جنگلی (G12)، ممنوع بوده و کاربریهای مجاز، محدود به فعالیت ‌های مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگری و ورزشی بر اساس طرحهای توجیهی مصوب است.

تبصره(١): ساماندهیوتجهیزپارک هایجنگلیبهصورتیکپارچهتحتنظرشهرداریتهران،بهمنظورتأمینایمنی هایاکولوژیک،انسانی(آتش سوزی،تخریبوقطعاشجار) واجتماعی،الزامیاست.

تبصره (۲): هرگونه واگذاریدائمیعرصهواعیانپارک هایجنگلیتوسطشهرداریتهران،وسایردستگاه هایذیربطبهاشخاصحقیقیوحقوقی،ممنوعبودهوواگذاریمحدوده‌هاییازپارکبرایتجهیزواستقرارکاربری‌هایمجاز،طبقضوابطومقرراتقانونیبهره برداری ازپارک‌هایجنگلیوبهصورتاجارهبامدتمعین،مجازاست.

۴-۵: با تأکید بر ممنوعیت هرگونه تفکیک و ساخت و ساز مسکونی در زیرپهنه های فضای سبز عمومی (G1)، ساخت و ساز مجاز طبق جدول با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً با تهیه طرح‌های ویژه، پس از تصویب در کمیسیون ماده (۵)، مجاز است.

تبصره: هرگونهتفکیکدرزیرپهنه‌ های G1 و G311، G321 و G323ممنوعبودهوفقطدرچارچوبطرح هایتوجیهی مربوطه و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج مجاز است.

۵-۵: هرگونه ساخت و ساز در پهنه حفاظت رود- دره‌ها (G31)، شامل مسیر رودخانه و حریم مصوب قانونی (حریم کیفی و…) آن، ممنوع و در سایر محدوده های این پهنه، بر اساس طرح های توجیه زیست محیطی و هیدرولوژیک و طرح های منظر و طراحی شهری مصوب کمیسیون ماده (۵) مجاز است.

تبصره: شهرداری تهران مکلف است، ظرف مدت یکسال از ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران، طرح های منظر و طراحیشهری رود دره‌ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز مربوطه را بر اساس مطالعات زیست محیطی و هیدرولوژیک وطرح های حفاظتی اسناد فرادست تهیه و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران برساند.

۶-۵: در زیرپهنه حفاظت فرهنگی و تاریخی (G321)، هرگونه ساخت و ساز با مجوز و بر اساس ضوابط سازمان میراث فرهنگی، مجاز است.

تبصره: شهرداریتهرانموظفاستباهمکاریسازمانمیراثفرهنگی،صنایعدستیوگردشگری،ظرفمدتیکسالازابلاغ طرح تفصیلی، نسبت به تدوین ضوابط پهنه G321، تصویبآندرکمیسیونماده(۵) شهرتهران،اقدامنماید.

۷-۵: در زیرپهنه حریم بزرگراه‌های ویژه (G322) هرگونه ساخت و ساز، ممنوع است و تمامی عرصه های این زیرپهنه، می باید صرفاً به ایجاد فضای سبز اختصاص یابد. احداث جایگاه سوخت و ایستگاه های مترو بر اساس طرح های ویژه مصوب و طبق ضوابط مربوطه، بلااشکال است.

۸-۵: هرگونه ساخت و ساز در زیرپهنه حفاظت ویژه، محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر (G323)، صرفاً بر اساس مصوبه کمیسیون ماده (۵) شهر تهران (بند یک صورت‌جلسه شماره ۵٠٠ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)، مجاز است.

تبصره (١): ساختوسازهادرزیرپهنه G323، برایسکونتمجازنبودهوصرفاًمختصبرایفعالیت هایمجازبهاستقرار،در این پهنه است.

تبصره (٢): شهرداری تهران مکلف است، ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران نسبت به اجرا دستورالعمل تهیه طرح های ویژه برای پهنه G323، با توجه به اندازه زمین و موقعیت آن و همچنین تهیه طرح ساماندهی محدوده‌ های اراضی G323، پس از آن، جهت تصویب در مراجع ذیربط اقدام نماید.

۹-۵: شهرداری تهران مجاز است، در کلیه زیر پهنه‌ های G1 و G3، نسبت به تملک املاک برای ایجاد فضای سبز و تأمین سرانه‌های خدمات شهری اقدام نماید. در کلیه زیرپهنه های G2، نیز شهرداری تهران می‌تواند در صورت توافق با مالکین، نسبت به خرید املاک به منظور ایجاد و تأمین فضای سبز و سرانه های خدمات شهری، اقدام نماید.

۱۰-۵: حداقل قطعه حاصل از تفکیک و افراز در زیرپهنه های G2 معادل ۲۰۰۰ مترمربع است. ساخت و ساز در این زیرپهنه ها، با رعایت ضوابط و مقررات ماده ۱۴ قانون زمین شهری، مجاز است.

تبصره: درزیرپهنه های G2، برایرفعمغایرتحداقلساختوسازدرطرحجامعتهران،باحداکثرسطحاشغال،درقطعات کمتر از ٧٠٠ مترمربع، احداث ٣۵ مترمربع سرپناه، در یک طبقه، برای زندگی، مجاز است.

۱۱-۵: صدور پروانه ساختمانی برای کلیه ساخت و سازهای مجاز در پهنه G، به ویژه در پارک ها، حتی برای اماکن متعلق به شهرداری الزامی است.

۱۲-۵: حفاظت و تثبیت کلیه پارک های شهری و فضاهای سبز (رفوژها، لچکیها، درختان حاشیه خیابان ها و…) موجود، به عنوان خدمات پشتیبان (فضای سبز) در کلیه پهنه ها، الزامی است.

تبصره (١): تأمین دسترسی سواره مناسب و ایجاد پارکینگ های عمومی برای پارک های جدید الاحداث، با مقیاس عملکردشهری، متناسب با حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامی است. ضوابط و مقررات احداث پارکینگ برای پارک های منطقه ای، شهری و فراشهری جدیدالاحداث، طبق بند ۴-۱۲ این سند است.

تبصره(۲): حداکثر سطح اشغال در پارک های شهری برای فعالیت های مجاز به استقرار در پار ک ها معادل ٣ درصد، در دو طبقه، است. در پارک های مقیاس محله ای و ناحیه ای، سطح اشغال تا ٧ درصد در دو طبقه مجاز است.

تبصره (۳): به منظور اتخاذ تمهیدات مناسب برای بهبود دید داخل پارک، ایجاد مانع بصری در محیط پارک، به عنوان دیوارممنوع است. همچنین برای مدیریت و صیانت از محدوده پارک ها، ایجاد مانع فیزیکی صرفاً با استفاده از پوششگیاهی و هرگونه عنصر شفاف با ارتفاع مناسب از سطح زمین، مجاز است.

تبصره (۴): با تائید شهرداری تهران، حفر چاه و ایجاد تأسیسات مربوطه (حوضچه و کیوسک) حداکثر تا ٣٠ مترمربع، توسط وزارت نیرو، در پارک های شهری (G11) مجازاست.

ادامه مطلب

سبد خرید شما