ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R در طرح تفصیلی 

مشارکت در ساخت در پهنه مسکونی با علامت R ، مالکین محترمی که ملک آنها در پهنه مسکونی R قرار گرفته است ، جهت انجام مشارکت در ساخت بهتر است در باره این پهنه اطلاعات لازم و کافی را داشته باشند . 

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز) تقسیم شده است ، که در زیر با ویژگی های پهنه مسکونی آشنا خواهید شد .

“پهنه سکونت”، محدوده هایی از شهر به وسعت ۲۶۶ کیلومترمربع که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های خالص مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی ها و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفاً استقرار فعالیت تجاری و خدمات هفت گانه در مقیاس محلات و نواحی، مرتبط با نیاز های اولیه ساکنان، مجاز است.

در پهنه ‌”مسکونی” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در “پهنه سکونت” (R)

پهنه سکونت، محدوده‌هایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعـات و پلاک‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی‌ها، برخی از فعالیت‌های انتفاعی و غیرانتفاعی و خـدمات پشـتیبان سـکونت است. در این پهنه به‌منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت‌ها ممنوع و یـا مشـروط بـوده، و صرفاً استقرار فعالیت‌های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله و ای ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل؛ آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی – گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمـومی و فضـای سـبز مجاز است.
در پهنه سکونت، به‌منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، فعالیت‌های مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیرانتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد، برای رفع نیازهای خـدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا تدریجاً در مراکز محلات تمرکزیافته و یـا موجبات شکل‌گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند.
خدمات محله‌ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیرانتفاعی، مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه سـکونت تثبیت می‌شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در زیر پهنه‌های،S214،S124و ، M113،M114 به‌عنوان مرکـز محله سامان‌یافته و یا با مکان‌یابی مرکز مناسبی برای محله، در پهنه‌های مسکونی، عرصه‌هایی برای استقرار خدمات پیش‌بینی‌شده و سامان می‌یابد.
پهنه کلان سکونت(R) شامل؛ دو پهنه اصلی “مسکونی عام” و “مسکونی ویژه” با کـدهای یک‌رقمی( R1وR2)
٩پهنه با کد دورقمی شامل؛ مسکونی با تراکم کم(R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسـکونی بـا تـراکم زیـاد
(R13) بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21) بافت مسکونی ارزشمند تـاریخی(R22) بافـت مسـکونی ارزشـمند معاصر (R23) بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24) مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهـای شهری و بلندمرتبه (R26) است، که با توجه به مؤلفه‌های کالبدی ازجمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقـات، جمعـاً در
١۴زیر پهنه با کد سه‌رقمی و به شرح جدول  “ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های سـکونت”،

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

طبقه‌بندی‌شده‌اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های سکونت، به‌قرار زیر است:
۱-۲:نحوه ساخت‌وساز در پهنه سکونت ( شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) بر اساس
جدول  این سند بوده و لازم‌الاجرا است.
٢ -۲:محدوده‌هایی از پهنه سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش‌های طبیعی، تـاریخی، فرهنگـی، هـویتی و یـا موقعیت ویژه، از شرایط خاصی برای ساخت‌وساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه‌ای است.

۳-۲:تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین اسـت، کـه در زیر پهنه‌های مسکونی  عام (R1) از ۲ تا ۶  طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره  این سند است.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۴-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی  عام  (R1) وزیر پهنه بها مسکونی ویژه (R25و R26) متناسب با کاهش سطح اشغال زمین، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی، افزایش طبقات، با تائید شهرداری منطقه، مجاز است.
تبصره: شهرداری تهران (معاونت شهرسازی و معماری) ملزم است، ظرف مدت سه مـاه دسـتورالعمل نحـوه اجـرای بنـد ۴ – ٢ را تدوین و اعمال نماید.
۵-۲:در کلیه زیر پهنه‌های سکونت عام( R1) به‌منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی بـا وسـعت سـه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابـر حـداقل انـدازه قطعه، دوطبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢طبقـه و بیشـتر باشـد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
۶-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی عام (R1) سطح اشغال در کلیه قطعات، (اعم از زیربنای مفید و غیرمفید)، حداکثر تا
۶٠درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیر پهنه‌های مذکور، که طول آن‌ها مساوی یا بیشتر از ٢۵متر و یا وسعت آن‌ها ١٨٠مترمربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا ٢متر ، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری‌ها و حقوق همسایگی، مجاز است.
تبصره: به‌منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مـذکور، بـدون سـقف اساسـی،
صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.
۷-۲: میزان سطح اشغال زیرزمین اول ساختمان‌های مسکونی حداکثر تا ٨٠درصد وسعت قطعه به‌شرط عـدم قطـع درختان، مجاز است. در زیرزمین‌های دوم به پایین، در قطعات با حداقل مساحت ٢٠٠مترمربـع، میـزان سـطح اشغال صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعت مربوطه، تا ١٠٠درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنـی و بـرای اراضی دارای شیب قابل‌توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی کـه سـطح اشـغال زیـرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام‌شده، تجاوز نماید.
۸-۲: محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسـایگی و رعایـت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفاً در سـطح ٧٠درصـد مسـاحت قطعـه بـا پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شـمالی زمـین، نحـوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه تعیین می‌شود.
۹-۲:در تمامی زیر پهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شـماره از اولـین طبقه مسکونی به بالا، محاسبه می‌شود.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱۰-۲ :پارکینگ موردنیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R)و برای کلیه واحدهای مسکونی هر سـاختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است، که در همان قطعه و در صـورت عـدم امکـان تأمین پارکینگ در آن قطعه، در پارکینگ‌های خارج ازملک در شعاع حداکثر ٢۵٠متر، با اسناد تفکیکی مجاز است.
تبصره : شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج‌ساله در کلیه محلات شهر تهران، به‌ویژه در محلاتی کـه تأمین پارکینـگ در قطعات مسکونی امکان‌پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ‌های طبقاتی را طبـق اسـتانداردهای لازمـه و بر اساس اسناد توسعه و عمران محله، فراهم نماید.
۱۱-۲: احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ٣۵مترمربع ، (سطح مفید) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی )حدود / ١٧ ۵مترمربع برای هر فرد( تا افق طرح )١۴٠۵(مجاز نیست.
۱۲-۲: در کلیه پهنه‌های سکونت، به‌استثنای زیرپهنه­های R 111 و R 112 بافت­های ارزشمند سبز، روستایی و تـاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبـق جـدول شماره  است.
۱۳-۲: ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231) طبق اصـول و ضـوابط طرح‌های مصوب پهنه‌های مذکور است.
تبصره: ساخت‌وساز بافت ارزشمند معاصر نارمک (R231) طبق ضابطه وضع موجود ملاک عمل در این محدوده است.
۱۴-۲: در تمامی زیر پهنه‌های سکونت عام (R1) و زیر پهنه‌های سکونت ویژه( R25و R26) اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه یا و عرض‌گذر مجاور آن، کمتر از حداقل‌های جدول شماره ١باشـد، از حداکثر تعـداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در مواردی که قطعه‌ای از هم لحـاظ حـداقل اندازه و از هم لحاظ عرض‌گذر مجاور، کمتر از حداقل‌های جدول  باشد، دوطبقه از حداکثر تعداد طبقات بـا تراکم متناظر، کاهش می‌یابد.
تبصره ۱: کاهش طبقات، می‌باید به‌گونه‌ای اعمال شود، که تعداد طبقات از سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین کمتر نشود.
تبصره ۲: کاهش طبقات در زیر پهنه‌های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی‌شود.
تبصره ۳: ساخت‌وساز در قطعات ریزدانه، طبق بندهای ۱ -١۵تا ۵ -١۵فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.
تبصره ۴: تقلیل حداقل اندازه قطعات، در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه (R26) مشتمل بر تقلیل اندازه قطعـه، از ١٠٠٠بـه ٧۵٠ مترمربـع، در زیر پهنه (R261) و از ١۵٠٠بـه ١٠٠٠مترمربـع در زیر پهنه (R262) و از ۵٠٠٠بـه ٣٠٠٠مترمربـع، در زیر پهنه (R263) است.
تبصره ۵: حذف قید سقف واحد پذیری سکونت، در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه ( R241).
* مصوب کمیسیون ماده پنج، با لحاظ انعکاس آن به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

۱۵-۲: شهرداری تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجرای طرح تفصیلی، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران، ضمن تعیـین حـداقل انـدازه قطعات به تفکیک مناطق در زیر پهنه‌های مسکونی با تراکم کم، نسبت بـه تتدقیق منطقه‌ای انـدازه حـداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیر پهنه‌های مسکونی نیز اقدام نماید.
۱۶-۲: احداث ساختمان بلندمرتبه در زیر پهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات بـا حـداقل مسـاحت ٣٠٠٠مترمربـع، منوط به تهیه طرح سه‌بعدی و تائید آن در مراجع ذیصلاح است.
الف:مرجع رسیدگی و تائید نهایی طرح‌های توجیهی قطعات ٣٠٠٠مترمربع و بیشتر، به پیشنهاد شـهرداری منطقه، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
ب: شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی ظرف مـدت یک سال، پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است.
ج: با ابلاغ طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی به شیوه هرمی، ملغی است.
۱۷-۲:در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه٢۶۱R در قطعاتی با مساحت کمتر از ٣٠٠مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجـاز ساخت‌وساز، سه‌طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۵٠درصد و در زیر پهنه‌های مسکونی ویـژه ٢۶٢Rو ٢۶۳R در قطعاتی با مساحت کمتر از ۵٠٠مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت‌وساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال ۵٠درصد است.
۱۸-۲: شهرداری تهران، در سال اول اجرای طرح تفصیلی، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت‌های عرض (بر یـا لبه) به طول (عمق) قطعه برای شرایط متفاوت در زیر پهنه‌های مسکونی ویژه ٢۶ Rاست.
۱۹-۲: شهرداری تهران موظف است، ظرف مدت یک ماه، با همکاری و تائید دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در پهنه‌های سکونت Rمحدوده‌هایی را که دارای شرایط خاص هسـتند، شناسـایی و در حـد تـراکم مصوب طرح جامع و یا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل و یا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده موردنظر، تثبیت و در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر اعمال نماید. (ازجمله اراضی باغات کـن، شـهرک آزادشـهر در منطقه٢٢، شهرک گلستان در منطقه و ۴حریم امنیتی کاخ سعدآباد(
۲۰-۲:در کلیه زیر پهنه‌های مسکونی، به‌غیراز پهنه‌های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی، در قطعـات بـا مسـاحت بیش از ٢٠٠٠مترمربع، احداث بنای مسکونی بلندمرتبه، با ارائه طرح توجیهی (شهرسـازی، زیست‌محیطی، اقتصادی و فنی) و منوط به تصویب در کمیسیون ماده پنج شهر تهران است.

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

 

کد یک‌رقمی پهنه­های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کد سه‌رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل اندازه قطعات حداقل عرض معبر
R1 مسکونی عام R11 مسکونی با تراکم کم R111 مسکونی ویلایی و مسکونی دوطبقه ۱۲۰% ۲ ۶۰%
R112 مسکونی ۳ طبقه ۱۸۰% ۳ ۶۰%
R12 مسکونی با تراکم متوسط R121 مسکونی ۴ طبقه ۲۴۰% ۴ ۶۰% ۲۰۰ ۸
R122 مسکونی ۵ طبقه ۳۰۰% ۵ ۶۰% ۲۵۰ ۱۰
R13 مسکونی با تراکم زیاد R131 مسکونی ۶ طبقه ۳۶۰% ۶ ۶۰% ۳۰۰ ۱۲
R2 مسکونی ویژه R21 بافت مسکونی ارزشمند روستایی R211 مسکونی ۲ طبقه ۱۰۰% ۲ ۵۰%
R212 مسکونی ۳ طبقه ۱۲۰% ۳ ۴۰%
R22 بافت مسکونی ارزشمند تاریخی R221 مسکونی ارزشمند تاریخی(با طبقات متفاوت) ۱۰۰% ۲ ۵۰%
R23 بافت مسکونی ارزشمند معاصر R231 بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر تثبیت وضع موجود بر اساس طرح‌های قبلی مصوب
R24 بافت مسکونی ارزشمند سبز R241 بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز ۱۲۰% ۴ ۳۰%
R25 مسکونی ویژه پهنه مرکزی R251 مسکونی پهنه مرکزی ۲۵۰% ۵ ۵۰% ۳۰۰ ۱۲
R26 مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری R261 مسکونی ۷ طبقه ۲۸۰% ۷ ۴۰% ۷۵۰ ۱۴
R262 مسکونی ۹ طبقه ۳۱۵% ۹ ۳۵% ۱۰۰۰ ۱۴
R263 مسکونی ویژه (بلندمرتبه با طرح توجیهی) ۶۰۰% ۱۲طبقه و بیشتر ۳۰% ۳۰۰۰ ۲۰

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

جدول : ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های سکونت R در طرح تفضیلی شهر تهران (نقشه‌های ۱:۲۰۰۰)

منابع : سایت شهرداری تهران ، ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir

ویژگی های پهنه مسکونی پهنه R