با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

با چه کسانی می توانیم مشارکت در ساخت نماییم ؟در زمینه مشارکت در ساخت املاک تجربه نشان داده ،اگر این سوال را از مالکین بپرسیم؛ که شما با چه سازنده ای مشارکت می کنید ؟ اکثریت می گویند : کسی که بیشتر پول بدهد !!

در نگاه اول تمامی مالکینی که ابنیه کلنگی دارند ، برای انجام مشارکت با سازنده به فکر دریافت پول بیشتر هستند و به بقیه مسائل کمتر اهمیت می دهند . که به نظر می رسد یکی از کم اهمیت ترین موارد مشارکت همین مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه می باشد، در راستای همین موضوع نکاتی عنوان شده ، که آنها را با هم بررسی     می نماییم .

ملاک ما برای انتخاب یک شریک خوب در امر ساخت مسکن چه مواردی باید باشد ؟

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

 

۱- پشتوانه مالی یک سازنده

۲- رزومه و سوابق کاری سازنده

۳- نقشه های معماری ، دکوراسیون ، محوطه سازی و نمای پروژه های قبلی

۴- متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود

۵- متریال استفاده شده در پروژه های قبلی

۶- تعداد پروژه های در حال ساخت

۷- شرکت های پیمانکار طرف قرارداد سازنده

۸- پرداخت مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه

۹- نحوه تنظیم قرارداد

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۱-پشتوانه مالی یک سازنده

یکی از مهم ترین پارامترهای یک سازنده خوب پشتوانه مالی ایشان می باشد . از ابتدا که کلنگ تخریب ساختمان زده می شود هزینه ها شروع می شود ، اگر حوادث پیش بینی نشده را در نظر نگیریم و هیچ اتفاق نا خوش آیندی پیش نیاید همه روزه ساختن یک ساختمان نیاز به تزریق پول فروان دارد ، اگر در این میان سازنده به کسری پول برخورد کند ممکن است روند ساخت ماه ها به تاخیر بیفتد . و اولین کاری که در این مواقع انجام می دهند یک پیش فروش جانانه از ملک مشارکتی می باشد . و ممکن است در آخر هم به مشکل برخورد کند . شخصی که ملکی را شروع به ساخت میکند اگر در ابتدای کار شروع به پیش فروش نماید بعید به نظر می رسد که بتواند به راحتی این کار را به اتمام برساند. مگر آنکه شناخت قبلی از سازنده داشته باشید. پس نداشتن پشتوانه مالی یکی از معضلات به شمار می رود و شما مالک عزیز می بایست این موضوع را در اولویت کار خود قرار دهید، که خدایی نکرده اسیر مشکلات پس از آن نشوید. البته نداشتن پشتوانه مالی مشکلات زیادی در بر دارد که تعدادی از آن را می توان بر شمرد : ۱- جایگزینی مصالح مشابه ، ۲- استفاده کردن از پیمانکاران درجه دو و سه ، ۳- کندی کار ، ۴- پیش فروش ، ۵- آوردن شریک دیگر و………..

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۲-رزومه و سوابق کاری سازنده

از مبحث پشتوانه مالی که بگذریم دومین مسئله با اهمیت در مشارکت در ساخت مقوله رزومه و سوابق کاری سازنده مورد نظر شما می باشد.

در مورد سابقه کاری چند نکته را می بایست در نظر گرفت:

آیا شخصی که قرار است ملک شما را بسازد تا به حال نمونه کاری داشته ؟

اگر هم نمونه کاری موجود است نحوه اجرای آن به چه صورت بوده ؟

تا به حال چند مورد مشارکت در ساخت انجام داده ؟

تا به حال چند پروژه ساختمانی را اجراء کرده؟

آیا با اصول اولیه معماری و اجرای ساختمان آشنایی دارد؟

آیا مدرک تحصیلی سازنده مورد نظر شما در ارتباط با ساختمان سازی می باشد؟

در پروژه های قبلی اشتباه فاحشی در ساخت و ساز داشته است ؟

مدرکی در زمینه ساخت و ساز از موسسات یا مرکز مربوطه گرفته؟

تمامی سوالات بالا از اهمیت زیادی برخوردار می باشد ، شما می خواهید حاصل یک عمر تلاش و زحمت خود را به دست شخصی بسپارید که باید از عملکرد آن شخص با اطلاع باشید که خدایی نا خواسته تمامی زحمات شما که اندوخته سالها تلاش و زحمت شماست به راحتی از بین نرود .

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۳- نقشه های معماری ، دکوراسیون ، محوطه سازی و نمای پروژه های قبلی

در مواقع سلیقه سازنده ما در این بخش معلوم می شود؛ دکوراسیون ، محوطه سازی و نمای ساختمان که هر کدام تاثیر بسزایی در زیبایی مجتمع دارد ولی مهمترین نکته نقشه معماری می باشد. یکی از مشکلات فاحش در ساخت و سازهای مناطق مختلف عدم رعایت اصول معماری داخلی و خوش نقشه نبودن بیش از ۸۰ در صد از آپارتمان های نوساز و قدیمی ساز می باشد . فضای پرت در آپارتمان ها ، قرار نگرفتن اتاق خواب ، آشپزخانه ، پذیرایی و سالن در جای مناسب خود ، رعایت نکردن متراژ استاندارد آنها ، رعایت نکرن مثلث کار در آشپزخانه ، رعایت نکردن فاصله شیرهای سرویس بهداشتی و هزاران موارد دیگر که در نگاه اول شاید به چشم نیاید . تمامی این مسائل باعث افت کیفیت و قیمت آپارتمان شما خواهد شد . پس قبل از تصمیم گیری به نقشه های معماری نمونه های قبلی سازنده توجه ویژه داشته باشید تا دچار پشیمانی از لحاظ اجرای نقشه معماری نا مناسب نشوید . اگر مصالح تزئینی ساختمان دچار اشکال باشد و یا کیفیت خوب نداشته باشد با یک باز سازی ساده می توان تغییراتی در آن ایجاد نمود ولی در مورد اجرای غلط نقشه  به هیچ عنوان      نمی توان تغییراتی انجام داد و یا اگر هم بشود با هزینه گزاف و مزاحمت برای همسایگان خواهد بود . پس بهتر است از ابتدا خشت اول را درست بنا کنیم.

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۴- متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود

یکی دیگر از مشخصه های یک سازنده خوب متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود در قبال مالک یا مالکین می باشد.

الف – استفاده از متریال قید شده در قرارداد مشارکت

ب – استفاده از مصالح مرغوب جهت سفت کاری ساختمان و زیر کار

پ – رعایت کامل قوانین ساختمان سازی و الگوی مصرف

ت – از همه مهمتر تحویل دادن ساختمان بصورت تمام و کمال در زمان مقرر که در قرار داد مشارکت قید شده است.

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۵-متریال استفاده شده در پروژه های قبلی

معمولا وقتی سازندگان شما را به دیدن از پروژهای قبلی خود دعوت می کنند ، عملیات ساختمانی به پایان رسیده و شما فقط ظاهر و روی کار ساختمان را مشاهده می کنید و از متریال استفاده شده در زیر کار و در هنگام سفت کاری ساختمان بی خبر بوده اید. شما می توانید با مراجعه به پروژهای نیمه کاره بهتر تصمیم گیری نمایید ، تا از کم و کیف مراحل ساخت و اجراء اطلاعات کافی بدست آورید :

۱- تعداد میلگردهای استفاده شده در ستون ها

۲- ضخامت دیوارهای جدا کننده واحد ها

۳- نحوه لوله کشی آب ، گاز ، جارو برقی مرکزی و برق

۴- داکت ها و رایزر ها

۵-موتورخانه

و هزار موارد دیگر که در ساختمان وجود دارد ولی در هنگام تکمیل ساختمان به چشم نمی آیند.

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۶- تعداد پروژه های در حال ساخت

در مواقعی دیده شده سازنده ای در حال اجرای چندین پروژه می باشد ، در واقع سر خود را بسیار شلوغ کرده ، البته شرکت های ساختمانی با برنامه ریزی و داشتن پرسنل مجرب می توانند همزان از پس چندین پروژه بر آیند ، ولی یک سازنده که به تنهایی یا با کمک چند کارمند معمولی یا برادران و فرزندان و بقیه اقوام و آشنایان! چندین پروژه را باهم انجام می دهد ۱۰۰% از کیفیت ساخت پروژها کم   و کنترل و نظارت بر آنها بسیار سخت و دشوار می شود ، هر چقدر که سازنده خوش نام و با سابقه باشد ولی تیم مناسب جهت انجام چندین پروژه را نداشته باشد بدون شک در روند ساخت و ساز دچار مشکل شده و به درستی وظایف خود را انجام نخواهد داد. پس جهت مشارکت در ساخت گوشه چشمی هم به این موضوع بیندازید.

با چه کسی مشارکت در ساخت نماییم؟

۷- شرکت های پیمانکار طرف قرارداد سازنده

نکته ای که تا به حال در هیچ یک از قراردادهای مشارکت در ساخت نیامده و البته ممکن است که به هیچ عنوان هم نیاید ؛ چون مالکین هیچ آشنایی با این شرکت ها ندارند. سازنده می تواند سنگ کار را از سر میدان بیاورند و یا   می توانند با شرکت های گرید دار و صاحب نام قرارداد ببندند. سیم کشی ساختمان ، تاسیسات ، نمای ساختمان و ……

شما در قرارداد متریال را انتخاب خواهید کرد ولی نحوه اجرا را نمی توانید انتخاب کنید! پس می بایست اطلاعاتی هم در رابطه با پیمانکاران ساختمانی داشته باشید که این وظیفه را هم می توانید به مدیر برنامه های خود هماهنگ نمایید.

۸- پرداخت مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه

به نظر من یکی از مسائل مهم مشارکت مبلغ قرض الحسنه و بلاعوض می باشد ولی از لحاظ رتبه بندی بعد از ۷ مورد بالا می باشد . برخی مواقع افراد نا بلد و نا آگاه برای اینکه بتوانند در منطقه ، یک نمونه کار برای خود داشته باشند اقدام به پرداخت مبالغ سنگین ( هم به مالک و هم به مشاور املاک جهت تبلیغات کاذب!!!) می کنند تا بتوانند کار مشارکت را بطرف خود جذب نمایند .غافل از اینکه مالک از همه جا بی خبر به راحتی به دام همچنین افرادی خواهد افتاد که تمام مشکلات آن در بخشی دیگر به نظر شما خواهد رسید . پس همیشه پرداخت زیاد مبلغ بلاعوض و یا قرض الحسنه ملاک انجام مشارکت نباید باشد. این ترفند باعث می شود که طمع مالکین را فرا بگیرد و چشم خود را بر روی تمامی مسائل موجود ببندند که خطرناک ترین مسئله در مشارکت در ساخت همین موضوع می باشد.

حال اگر شما ملک خود را به سازنده نام آشنا و با رزومه بالا مشارکت نمایید چند اتفاق خوب برای شما خواهد افتاد:

الف – با خیال راحت و با آرامش کامل می توانید این مشارکت را انجام دهید

ب – مطمئن هستید ملک خود را با قیمت بالاتر به فروش می رسانید و مطمئن باشید که اگر مبلغ بلا عوض را کمتر از دیگران به شما پرداخت نمایند جبران آن در این مرحله   می شود. دیده شده فقط به خاطر اسم سازنده یک ملک متری ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان و یا حتی بالاتر، از املاک مجاور به فروش برسد ، چون خریدارن اطمینان دارند ملک بهتر و با کیفیت تری خریداری می نمایند.

پ – چون از نحوه اجرای ایشان با اطلاع هستید مطمئن هستید که از کار شما کم نمی گذارند. و در مجموع استرس کمتری دارید.

در نظر بگیرید با یک تغییر کوچک در سنگ کف واحدها ، نما ، راه پله ها و یا سایر مصالح می تواند میلیون ها سود برای سازنده به ارمغان بیاورد. پس مطمئن باشید کسی که بیشتر از عرف معمول به شما پول می دهد ، خواب هایی برای ملک شما دیده است .

 

 

 

۹- نحوه تنظیم قرارداد

بعد از اینکه سازنده مورد نظر شما از تمامی لحاظ نمره قبولی گرفت ، نوبت به تنظیم قرارداد و محل عقد قرارداد می رسد. یک قرارداد کامل ، قراردادی است که به هیچ عنوان متمایل به یک طرف نباشد و تمامی موارد بصورت جزء به جزء در آن توضیح داده باشد از قبیل : متریال استفاده شده ، توضیح مراحل اجرائی ، زمان بندی مناسب جهت تعهدات طرفین ، ضمانت های لازم و بسیاری از موارد دیگر که می بایست قید شود. در واقع قرارداد مشارکت یک «عقد نامعین است» و می بایست بصورت کامل ، جامع و با رعایت قوانین حقوقی موجود در کشور تنظیم شده باشد. ممکن است با یک اشتباه کوچک ماهیت قرارداد از بین برود و شرطی در آن گنجانده شده باشد که بصورت اتوماتیک قرارداد را فاقد ارزش قانونی نماید و شما را اسیر دادگاه ها و دادسراها نماید. البته همیشه حق به حقدار می رسد ولی دیر و زود دارد و اگر قرارداد شما درست تنظیم شده باشد زمان شما کمتری تلف خواهد شد.

محل عقد قرارداد شما نیز باید محلی مطمئن و با سابقه باشد که در صورت لزوم تنظیم کننده آن در دسترس باشد.

جهت معرفی سازنده ، عقد قرارداد مشارکت در ساخت و مشاوره با ما تماس بگیرید. ۰۹۱۲۲۱۷۰۸۲۳