ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

مالکین محترمی که ملک آنها در محدوده پهنه مختلط قرار گرفته است می توانند با مطالعه این متن اطلاعات لازم و کافی را بدست بیاورند . مشارکت در ساخت املاکی که در پهنه M قرار دارند .

۱: “ساختار شبکه ای شهر تهران”، هماهنگ با ساختارهای طبیعی و تاریخی و نظام های حرکت، عملکرد و فعالیت، متشکل از پنج محور شمالی – جنوبی و سه محور شرقی – غربی است که ضمن تسهیل امکان حرکت و جابجایی بهتر در سطح شهر و کاهش تقاضای سفر، سامانیابی عناصر بزرگ مقیاس با کارکردهای شهری و فراشهری تهران را فراهم می سازد.
۲: در “سازمان فضایی شهر تهران”، به منظور تمرکززدایی از مرکز شهر و تعدیل نظام شعاعی در ساختار فعلی شهر، با پالایش مرکز اصلی آن و افزایش چشم‌گیر سهم نظام شبکه‌ای در ساختار شهر با توزیع مرکزیت و استقرار نظام سلسله مراتبی مطلوب، شبکه‌ای از مراکز در سطوح و مقیاس مختلف برای تهران و تا افق طرح، به شرح ردیف (۵) سند اصلی سامان یافته و تجهیز می شوند.
۳: “ساختار پهنه بندی شهر تهران”، سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت برساخت و ساز در عرصه های شهری تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری است. بر مبنای اصول و نقشه پهنه بندی طرح جامع برای شهر، نقشه های تفصیلی و ملاک عمل شهر، برای پاسخگویی به مالکین و هرگونه تقاضای ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت و ساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری های مجاز و قابل استقرار، براساس و منطبق با این طرح و اسناد آن، به شرح صفحات سند اصلی تهیه و تدقیق شده و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، طبق جداول و نقشه های پیوست سند اصلی در چهار پهنه متمایز و کلان “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” (سبز و باز) که در زیر با ویژگی های پهنه مختلط پهنه M آشنا خواهید شد .

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

“پهنه مختلط”، قسمت  هایی از شهر به وسعت ۴۷ کیلومترمربع است  که یا از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت  های مسکونی در گذشته پدید آمده، و در این طرح سامان یافته و یا پهنه  هایی را شامل    می  شود که استعداد استقرار فعالیت  های چندمنظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند. 

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.در پهنه M زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل M116 – M115 میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است .

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در “پهنه فعالیت” (M)

پهنه مختلط، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسـکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان‌یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چندمنظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره رادارند.
پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره‌ها، عمدتاً در حاشیه محورها شکل‌گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصـر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری واداری) در بافت‌های مسکونی است. این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسـکونی
(M2) تشکیل‌شده است. هر یک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خـدمات بـا مسـکونی
(M11) مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی(M12) مخـتلط سـکونت بافرهنگی – تفرجـی (M21) و مختلط ویژه (M22) هست، که جمعاً در ١٠زیر پهنه با کد سه‌رقمی و به شرح جدول شماره سه طبقه‌بندی‌شده‌اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های مختلط، به‌قرار زیر است:
۱-۴: نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیر پهنه‌های مختلط بر اساس جدول شماره ۳ بوده و لازم‌الاجرا است.
۲-۴: در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیر پهنه M111 استثنائاً همکـف و اول)، بـه کاربری غیرمسکونی، به‌ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی، (انتفاعی و غیرانتفاعی)، صدور پروانـه بـا تائید شهرداری منطقه به یکی از شیوه‌های زیر نیز ، مجاز است.
•در طبقات بالای همکف، مختلط مسکونی- اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی، با رعایت مفاد بند ۳-۴٫
• در طبقات بالای همکف، تماماً اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
• در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکونی، با تراکم مجاز زیر پهنه و سطح اشغال حداکثر ۵٠درصد.
تبصره ١: میزان ضریب سکونت، در هر زیر پهنه، با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جـدول
شماره ۳ است، که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.
تبصره ٢: شهرداری تهران، مکلف است ظرف مدت یک سال پس از ابلاغ طرح تفصیلی، ضمن بررسی و بر اساس طـرح جـامع تهران، نسبت به تهیه دستورالعمل واحد پذیری سکونت و سامانه آن اقدام نماید.
۳-۴: ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توأمان در طبقات بالای همکف یک سـاختمان در ایـن پهنـه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و نیز عدم ارتبـاط طبقـات و واحـدهای مسکونی با غیرمسکونی، مجاز خواهد بود.
۴-۴: عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط M111 ،M112و ،M113به میزان حداقل ٣متر الزامی است. بدیهی است، فضای حاصـل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب‌ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد،
ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را، فراهم سازد.
تبصره : در مواردی “که عقب‌نشینی و تورفتگی “ی به دلایل فنی به تشخیص شـورای معمـاری منطقـه، امکان‌پذیر نباشـد، صـدور پروانه بدون عقب‌نشینی ، بلامانع است.
۵-۴: برای ساخت‌وساز در کلیه قطعات با وسعت بیش از سه هزار مترمربع در زیر پهنه‌های M111 شهرداری ملزم به تهیه دستورالعمل طراحی شهری با رعایت ضوابط زیر پهنه مربوطه، و تصویب آن در مراجع ذی‌ربط است.

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

ساخت‌وساز در قطعات مذکور منوط به تهیه «طرح توجهی ی سه‌بعدی» برای هر مورد، در حد یـک یـا چنـد بلـوک شهری توسط مشاورین حقیقی و حقـوقی ذیصـلاح و بررسـی و تائید آن طبـق دسـتورالعمل مصـوب، در شهرداری منطقه است.
۶-۴: در زیر پهنه‌های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید سـاختمان در طبقـات تجـاری همکف و اول، حداکثر ۵/۴متر و در صورت احداث با نیم‌طبقه حداکثر ۵/۶متر است. ( با تخصیص حداکثر ٣/٢ متر برای نیم‌طبقه) احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات بالای اول ممنوع است.
تبصره : در صورت احداث بنایی تماماً مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ یا لابی ، بلامانع است.
۷-۴: در قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آن‌ها در شمالِ قطعه شکل‌گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ٨٠ تا ۵٠ سـانتیمتر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره‌های نرم واجد شرایط) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.
۸-۴: افزایش میزان ضریب سکونت (نسبت زیربنای مسکونی به‌کل زیربنای مسکونی و غیرمسکونی در هر زیر پهنه(،نسبت به حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جدول ٣ بر اساس دستورالعمل و با توجه به ویژگی‌های هر منطقـه و تائید شهرداری منطقه بلامانع است.
تبصره : احداث بنای مسکونی در کلیه واحدهای هر قطعه‌ای مختلط، با تائید شهرداری منطقه، بلامانع است.
۹-۴: شهرداری تهران مکلف است در سال اول اجرای طرح تفصیلی نسبت به تحقق‌پذیری خدمات شهری و سـاماندهی آن در زیر پهنه‌های مربوطه با توجه به پیوست‌های ۴و۵ سند مصوب طرح جامع تهران، اقدام نماید.
۱۰-۴: در تمامی زیر پهنه‌های مختلط به ‌استثنای زیر پهنه‌های M2 درصورتی‌که مساحت ملک به حدنصاب انـدازه قطعه نرسد یا عرض‌گذر مجاور آن کمتر از حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جـدول شـماره ٣ باشـد، حـداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. درصورتی‌که ملکی از هم لحاظ حداقل اندازه قطعه و از هم لحاظ عرض‌گذر، کمتر از حداقل‌های تعیین‌شده در جدول مذکور باشد، از تعـداد طبقـات مجاز ساختمان، ٢طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد، به‌گونه‌ای که پس از کـاهش طبقـات، تعـداد طبقـات باقیمانده روی زمین از ٣ طبقه کمتر نباشد.

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

تبصره : درصورتی‌که وسعت پلاکی در زیر پهنه M111، کمتر از ۵٠٠مترمربع و در زیر پهنه M112، کمتـر از ٣٠٠مترمربـع باشد، ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیر پهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقـات مجـاز ۴طبقـه خواهـد بـود و در پهنـه
M2نیز، درصورتی‌که وسعت قطعه کمتر از ٣٠٠مترمربع باشد، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی ١٠٠درصد بـا سـطح اشغال ۵٠درصد و تعداد طبقات دوطبقه، مجاز خواهد بود.
تبصره ۲: کاهش طبقات در زیر پهنه های M2، به گونه ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات از ٢طبقه کمتر نباشد.
۱۱-۴: در کلیه زیر پهنه‌های مختلط (M1) به‌منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابـر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دوطبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢طبقه و بیشتر باشد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.
۱۲-۴: در زیر پهنه M111، احداث بنای بلندمرتبه (١٢طبقه و بیشتر) در قطعات با وسعت حـداقل ١٠٠٠مترمربـع (در
صورت درخواست مالک)، با تهیه طرح توجیهی (شامل گزارش‌ات تـوجیهی شهرسـازی، ترافیکـی، معمـاری، طراحی ٣بعدی و حجمی، اقتصادی، زیست‌محیطی و در صورت لزوم سایر گزارش‌ها) به همـراه تعیـین سـطح اشغال، بارگذاری، تخصیص فضای سبز و بارگذاری و تصویب در کمیسیون ماده پنج شهر تهران، مجاز اسـت. بـدیهی است که در این‌گونه زمین‌ها حداکثر سطح اشغال از طبقه دوم به بالا، نباید از ٣٠درصد تجاوز نماید.
۱۳-۴: برای کلیه قطعات تا ١٠٠٠مترمربع وسعت، در زیر پهنه‌های M221و M222، که دارای طرح ویژه است، تازمـان
تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، اگر مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجـاری یـا اداری داشـته باشـد، صدور پروانه با حداکثر تراکم ١٠٠درصد، حداکثر سطح اشغال۵٠ درصد و تعداد طبقات ٢طبقه روی پیلوت یـا زیرزمین، مجاز است.
تبصره: شهرداری تهران مکلف است، با تجهیز منابع تخصصی و مشارکت دانشگاه‌ها و مشـاورین حقیقـی و حقـوقی، موجبـات
تهیه طرح‌های ویژه را ظرف سال‌های برنامه پنج‌ساله اول شهرداری تهران، فراهم نماید.
۱۴-۴: در کلیه زیر پهنه‌های مختلط، درصورتی‌که مساحت ملک کمتر از ١٠٠مترمربع باشد، صرفاً احـداث یـک
طبقه تجاری، با سطح اشغال ٨٠ درصد، یا دوطبقه مسکونی، با سطح اشغال ۵٠درصد، مجاز است

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

کد یک‌رقمی پهنه‌های اصلی کد دورقمی پهنه‌ها کد دورقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل ضریب سکونت حداقل اندازه قطعات حداقل عرض‌گذر مجاور
طبقات پایین طبقات بالا
M1 فعالیت با مسکونی M11 مختلط تجاری،اداری و خدمات با مسکونی M111 محورهای مختلط فرا منطقه‌ای (فرا شهری.شهری و حوزه‌ای) و بلندمرتبه با توجیهی ۴۴۰% ۹ ۸۰% تا ۲طبقه ۴۰% ۳۰% ۷۵۰ ۲۰
M112 محورهای مختلط منطقه‌ای ۳۵۰% ۷ ۸۰% در همکف ۴۵% ۵۰% ۵۰۰ ۱۶
M113  

محورهای مختلط (ناحیه‌ای و محله‌ای)

۲۸۰% ۵ ۸۰% در همکف ۵۰% ۷۰% ۳۵۰ ۱۴
M114 گستره‌های مختلط ۲۰۰% ۴ ۵۰% در همکف ۵۰% ۵۰% ۳۰۰ ۱۲
M12 مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی M121 محورهای مختلط ۲۵۰% ۵ ۵۰% در همکف ۵۰% ۲۰% ۳۰۰ ۱۶
M122 گستره‌های مختلط ۱۵۰% ۳ ۵۰% در همکف ۵۰% ۲۵% ۳۰۰ ۱۴
M2 فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی M21 مختلط فرهنگی – تفرجی M211 مختلط با غلبه خدمات به‌ویژه فرهنگی و هنری ۱۵۰% ۳ ۵۰% در همکف ۵۰% ۳۰% ۳۰۰ ۱۲
M212 مختلط با غلبه تفرج و گردشگری ۱۲۰% ۲ ۶۰% در همکف ۶۰% ۳۵% ۱۰۰۰ ۱۲
M22 مختلط ویژه M221 مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امامزاده‌های درون‌شهری) تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه ۴۰%
M222 مختلط بافت تاریخی (محورها و گستره‌ها) ۴۰%

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

جدول شماره ۳: ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه هاهی مختلط (M) در طرح تفضیلی شهر تهران (۱:۲۰۰۰

ویژگی های پهنه مختلط پهنه M

منابع : سایت شهرداری تهران ، سایت تکا  

لینک سایت های مرتبط :

سایت صنعت ساختمان آی شهر : ishahr.org

سایت املاک آی شهر : ishahr.ir